오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘부동산실명법 위반사건에서 피고인을 적극적으로 변호하여 벌금형 판결을 이끌어 낸 승소사례'를 전해드리겠습니다. 

[관련법률]

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등) 

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조(명의신탁약정의 효력) 

① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률제7조(벌칙)

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.>

1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

② 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.> 

[관련판례]

대법원 2007. 10. 25. 선고 2007도4663 판결

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제3호, 제3조 제1항, 제7조 제2항의 조항들에 의하면, 위 법률 제3조 제1항이 적용되기 위해서는 부동산 물권에 관한 등기가 ‘명의신탁약정’에 의하여 ‘명의수탁자’의 명의로 이루어져야 하고, 부동산 물권에 관한 등기가 이루어졌다고 하더라도 그것이 ‘명의신탁약정’에 의하여 이루어진 것이 아니거나 ‘명의수탁자’의 명의로 이루어진 것이 아니라면 위 조항의 구성요건을 충족할 수 없다.

대법원 2019. 5. 16. 선고 2013다218156 전원합의체 판결

[다수의견] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 목적 등을 종합하면, 부동산실명법을 위반하여 무효인 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기를 하였다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 단정할 수는 없다. 이는 농지법에 따른 제한을 회피하고자 명의신탁을 한 경우에도 마찬가지이다. 구체적인 이유는 다음과 같다.

① 부동산실명법은 부동산 소유권을 실권리자에게 귀속시키는 것을 전제로 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 규율하고 있다.

첫째, 부동산실명법은 명의신탁약정(제4조 제1항)과 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동(제4조 제2항 본문)을 무효라고 명시하고 있다. 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 앞으로 등기를 하더라도 부동산에 관한 물권변동의 효력이 발생하지 않는다. 이것은 명의신탁약정에 따라 명의신탁자로부터 명의수탁자에게 소유권이전등기가 이루어지는 등기명의신탁의 경우 부동산 소유권은 그 등기와 상관없이 명의신탁자에게 그대로 남아있다는 것을 뜻한다. 그 결과 명의신탁자는 부동산 소유자로서 소유물방해배제청구권에 기초하여 명의수탁자를 상대로 그 등기의 말소를 청구할 수 있다. 부동산실명법 제4조 제3항에서는 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 “제3자에게 대항하지 못한다.”라고 정하고 있다. 이 규정은 제3자를 보호하기 위한 것으로 명의신탁자가 소유자로서 명의수탁자 명의의 등기를 무효라고 주장하면서 그 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있다는 것을 전제로 한다. 이와 달리 명의신탁의 경우 부동산 소유권이 명의수탁자에게 귀속된다면, 제3자는 당연히 그 소유권을 기초로 한 권리를 취득할 수 있기 때문에 제4조 제3항의 제3자 보호 규정을 둘 필요가 없을 것이다. 이러한 내용을 담고 있는 부동산실명법 제4조는 부동산실명법의 기본골격을 이루는 규정이다. 이를 벗어나는 해석은 불합리한 결과를 피하기 위하여 반드시 필요한 경우에 한하여 예외적으로만 허용할 수 있다.

둘째, 부동산실명법은 실권리자명의 등기의무를 위반한 명의신탁자에 대하여 위반행위 자체에 대한 제재로서 과징금을 부과하는 것에 그치지 않고(제5조 제1항 제1호) 부동산에 관한 물권을 지체 없이 명의신탁자의 명의로 등기할 의무를 지우며, 이를 위반할 경우 과징금 외에 이행강제금을 추가로 부과하도록 하고 있다(제6조). 이러한 이행강제금 제도는 명의신탁자에게 심리적 압박을 주어 등기명의와 실체적 권리관계의 불일치 상태를 해소할 것을 간접적으로 강제함으로써 위법상태를 제거하고 부동산실명법의 실효성을 확보하려는 데 그 취지가 있다. 이행강제금 제도 역시 명의신탁자로 하여금 신탁부동산에 관한 등기를 회복하도록 명하는 것으로서 신탁부동산의 소유권이 실권리자에게 귀속되는 것을 전제로 하고 있다.

② 부동산실명법을 제정한 입법자의 의사는 신탁부동산의 소유권을 실권리자에게 귀속시키는 것을 전제로 하고 있다.

부동산실명법 제정 당시 명의신탁을 효과적으로 억제하기 위하여 취할 수 있는 다양한 방안이 논의되었다. 입법자는 신탁부동산의 소유권을 명의수탁자에게 귀속시키는 법률안이 아니라 명의신탁자에게 귀속시키는 법률안을 기초로 부동산실명법을 제정하였다. 국회에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이에서는 명의신탁자에게 신탁부동산의 소유권이 귀속된다고 보았던 판례를 바꾸는 내용의 법률안도 제출되어 있었으나, 이것은 채택되지 않았다. 그 이유는 신탁부동산의 소유권을 명의수탁자에게 귀속시킬 경우 발생할 혼란과 당사자들의 반발, 우리 사회의 일반적 법의식을 바탕으로 형성된 오랜 관행과 거래 실무를 존중할 필요가 있다고 보았기 때문이다.

③ 명의신탁에 대하여 불법원인급여 규정을 적용한다면 재화 귀속에 관한 정의 관념에 반하는 불합리한 결과를 가져올 뿐만 아니라 판례의 태도나 부동산실명법 규정에도 합치되지 않는다.

뇌물제공 목적의 금전 교부 또는 성매매 관련 선불금 지급과 같이 불법원인급여에 해당하는 전형적인 사례에서는 급여자의 급부가 선량한 풍속 그 밖의 사회질서에 반하여 그 반환청구를 거부해야 한다는 데에 우리 사회 구성원 모두가 인식을 같이 하고 있다. 이러한 경우에는 법원이 그 반환청구를 받아들이지 않는 것이 관련 법규범의 목적에도 부합한다. 그러나 명의신탁자를 형사처벌하거나 명의신탁자에게 과징금을 부과하는 등 법률 규정에 따라 제재하는 것을 넘어, 부동산실명법에서 명의신탁을 금지하고 있다는 이유만으로 명의신탁자로부터 부동산에 관한 권리까지 박탈하는 것은 일반 국민의 법감정에 맞지 않는다. 민법 제746조 단서는 ‘불법원인이 수익자에게만 있는 때’에는 불법의 원인으로 급여한 재산이라 하더라도 급여자가 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있다. 선량한 풍속 그 밖의 사회질서를 위반하는 법률행위에 관해 불법원인급여 규정이 적용되는 경우에도 수익자에게만 불법원인이 있다면, 수익자와 동일하게 급여자를 보호하지 않는 것은 법적 정의감에 반하기 때문이다. 나아가 수익자의 불법성이 급여자의 불법성보다 현저히 커서 급여자의 반환청구를 허용하지 않는 것이 오히려 공평과 신의칙에 반하는 경우에는 민법 제746조 본문의 적용을 배제함으로써 급여자의 반환청구를 허용하고 있다. 이는 불법원인급여 제도 자체에 내재하고 있는 모순을 극복하는 방향으로 민법 제746조를 해석·적용한 것이다. 부동산실명법을 위반하여 무효인 명의신탁등기가 불법원인급여인지를 판단하기 위해서는 부동산실명법의 규정과 그 규범 목적을 고려하여 판단해야 한다. 입법자는 신탁부동산의 소유권이 명의신탁자에게 귀속됨을 전제로 규정함으로써, 민법 제103조와 제746조의 관계를 부동산실명법 자체에서 명확하게 해결하고 있는 것이다. 이러한 입법 체계에 비추어 볼 때 부동산실명법에서 금지한 명의신탁에 관하여 반사회적인지 아닌지를 구분하여 불법원인급여의 적용을 달리하려는 시도는 바람직하지 않다

④ 모든 국민의 재산권은 보장되고, 그 내용과 한계는 법률로 정한다(헌법 제23조 제1항). 명의신탁을 금지하겠다는 목적만으로 부동산실명법에서 예정한 것 이상으로 명의신탁자의 신탁부동산에 대한 재산권의 본질적 부분을 침해할 수는 없다.

만일 부동산실명법에서 명의신탁약정만을 무효로 하고 그에 따른 물권변동을 유효라고 정하였다면, 신탁부동산에 관한 권리가 언제나 명의수탁자에게 확정적으로 귀속되는 결과가 되어 명의신탁자는 그 부동산에 관한 권리를 상실하게 된다. 이러한 경우 명의신탁자는 자신의 재산을 직접적으로 박탈당하는 결과를 감수하여야 하므로 재산권의 본질적 부분을 침해할 소지가 크다.

⑤ 농지법에 따른 제한을 회피하고자 명의신탁을 한 사안이라고 해서 불법원인급여 규정의 적용 여부를 달리 판단할 이유는 없다.

단순한 행정명령에 불과한 농지법상의 처분명령을 이행하지 않았다고 해서 그 행위가 강행법규에 위반된다고 단정할 수도 없거니와, 그 이유만으로 처분명령 회피의 목적으로 이루어진 급여를 불법원인급여라고 할 수도 없다. 부동산실명법과 농지법의 규율 내용, 제재수단의 정도와 방법 등을 고려하면, 부동산실명법 위반이 농지법 위반보다 위법성이 더 크다고 볼 수밖에 없다. 부동산실명법을 위반한 명의신탁약정에 따라 마친 명의신탁등기를 불법원인급여라고 인정할 수 없음은 위에서 본 바와 같다. 농지법상의 처분명령을 회피하는 방법으로 명의신탁약정을 한 경우처럼 명의신탁약정과 그보다 위법성이 약한 단순한 행정명령 불이행의 행위가 결합되어 있다고 하더라도, 그 이유만으로 불법원인급여 규정의 적용 여부를 달리 판단할 수는 없다.

대법원 2016. 8. 29. 선고 2012두2719 판결

구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2011. 5. 19. 법률 제10682호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산실명법’이라 한다) 제2조 제1호, 제2호, 제3조 제1항, 제5조 제1항 제1호의 문언·체계·취지 등을 종합하면, 구 부동산실명법 제5조 제1항 제1호에 따라 과징금 부과대상이 되는 자는 제3조 제1항의 규정을 위반한 ‘명의신탁자’, 즉 ‘명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자’이고, 명의신탁약정이 대리인에 의하여 체결된 경우에도 법률상 대리인에게도 과징금을 부과할 수 있는 특별규정이 없는 한 대리인은 과징금 부과대상이 된다고 볼 수 없다. 그리고 이러한 법리는 법정대리인이 미성년자를 대리하여 명의신탁약정을 체결한 경우에도 마찬가지로 적용된다. 

[사건의 개요]

의뢰인인 피고인은 2020년경 동생으로부터 건물의 명의수탁자가 되어달라는 제안을 받고, 이를 승낙하여 2020년 10월경 수원지방법원 등기국에서 동생이 실상 소유하는 수원시 건물의 16개 호실에 대하여 각각 7/10 지분에 관하여 피고인 명의로 소유권이전등기를 하였고, 이로써 피고인은 부동산의 소유권자가 아님에도 불구하고 부동산에 관한 소유권을 명의신탁약정에 따라 피고인의 명의로 등기하였다는 혐의로 기소되었습니다. 

한편 동생은 부동산 컨설팅업자의 제안에 따라 속칭 '바지 임대인' 역할을 할 명의수탁자들을 구한 후, 명의수탁자들의 명의를 이용하여 주택 건물을 신축할 부지의 소유권 취득, 신축 건물에 대한 소유권보존등기 경료, 임대차계약 체결 등을 하고, 그 과정에서 명의수탁자 명의로 실행한 은행 대출금과 체결한 임대차계약의 전세보증금을 자금으로 하여 신축 빌라 등의 소유권을 취득하는 방식으로 은행의 동일인 대출한도 제한을 피하면서 사실상 무자본으로 수원시 일대에서 다세대주택 건물을 보유한 후 임대사업을 해왔습니다. 

[본 사건의 쟁점]

본 사건의 쟁점은,

① 피고인이 동생과 사이에 부동산실명법상 금지되는 명의신탁약정을 체결하고 명의수탁자로서 등기를 경료하였는지 여부와,

② 피고인이 명의신탁약정 당시 동생의 전세 사기 범행 구조를 인식하였는지, 단순히 명의만 빌려준 것인지에 대한 사실 인정이 중요한 쟁점이었습니다. 

[본 법무법인의 변호내용]

본 법무법인은, 피고인이 이 사건 범행을 모두 인정하고 반성하고 있고, 동생의 전세 사기 범행의 구조를 인식하지 못한 상태에서 단지 명의수탁자가 되어달라는 제안을 받고 승낙한 것이며, 피고인이 이 사건 범행으로 특별히 취득한 이득이 전혀 없다는 점을 적극적으로 변론하였습니다. 

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[법원의 판단]

법원은, 피고인이 부동산의 소유권자가 아님에도 불구하고 부동산에 관한 소유권을 명의신탁약정에 따라 피고인의 명의로 등기한 행위가 부동산실명법 제3조 제1항을 위반한 것으로 판단하였습니다. 그리고 법원은 피고인이 동생으로 하여금 피고인 명의로 은행과 대출계약 및 임차인과의 임대차계약을 체결하는 것을 허락하였고, 동생에게 임대보증금 등을 받을 피고인 명의 계좌를 사용하도록 하여 동생이 신축 빌라의 임차인으로부터 임대보증금을 편취하는 사기 범행을 용이하게 하는 결과를 초래하였으나, 다만 본 법무법인의 주장을 인정하여 피고인이 이 사건 범행을 모두 인정하고 반성하고 있는 점, 동생의 제안을 받고 전세 사기 범행의 구조를 인식하지 못한 상태에서 이 사건 범행에 나아간 것으로 보이는 점, 피고인이 이 사건 범행으로 특별히 취득한 이득은 없는 것으로 보이는 점, 피고인이 이 사건 범행 이전에 형사처벌받은 전력이 없는 점 등을 피고인에게 유리한 정상으로 보고 피고인에 대하여 벌금 700만 원을 선고하였습니다. 

[해설]

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은, 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 합니다. 부동산실명법 제7조 제2항은 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 부동산실명법 제3조 제1항이 적용되기 위해서는 부동산 물권에 관한 등기가 '명의신탁약정'에 의하여 '명의수탁자'의 명의로 이루어져야 하고, 부동산 물권에 관한 등기가 이루어졌다고 하더라도 그것이 '명의신탁약정'에 의하여 이루어진 것이 아니거나 '명의수탁자'의 명의로 이루어진 것이 아니라면 위 조항의 구성요건을 충족할 수 없습니다.

본 사건에서 피고인은 동생으로부터 건물의 명의수탁자가 되어달라는 제안을 받고 승낙하였습니다. 피고인은 수원지방법원 등기국에서 사실상 동생이 소유하는 부동산 중 각 7/10 지분에 관하여 피고인 명의로 소유권이전등기를 경료하였습니다. 이는 명백히 부동산의 실소유자인와 명의수탁자인 피고인 간의 명의신탁약정에 따라 이루어진 등기로서, 부동산실명법 제3조 제1항이 금지하는 전형적인 명의신탁에 해당합니다.

피고인의 명의신탁 행위는 결과적으로 동생의 전세 사기 범행을 용이하게 하는 결과를 초래하였습니다. 피고인은 동생으로 하여금 피고인 명의로 은행과 대출계약을 체결하고 임차인과 임대차계약을 체결하는 것을 허락하였으며, 동생에게 임대보증금 등을 받을 피고인 명의 계좌를 사용하도록 하였습니다. 이러한 피고인의 행위는 동생이 신축 빌라의 임차인들로부터 임대보증금을 편취하는 사기 범행을 가능하게 한 측면이 있습니다.

이에 본 법무법인은, 피고인에 대한 변론 과정에서 피고인이 전세 사기 범행의 구조를 인식하지 못한 상태에서 단순히 가족인 동생을 돕기 위해 명의를 빌려준 것임을 적극적으로 주장하였습니다. 또한 피고인이 이 사건으로 인하여 실질적인 이득을 취득하지 못하였고, 초범으로서 범행을 인정하고 반성하고 있다는 점을 강조하였습니다. 그 결과 법원은 피고인에게 법정형의 하한에 가까운 벌금 7,000,000원을 선고하였습니다.

이는 법정형인 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 중 징역형이 아닌 벌금형을 선택한 것으로, 피고인의 정상참작 사유를 충분히 고려한 판결이라 할 수 있습니다. 부동산 명의신탁은 부동산실명법에 의해 엄격히 금지되는 행위이며, 명의신탁자는 물론 명의수탁자도 형사처벌의 대상이 됩니다. 특히 명의신탁이 전세 사기 등 다른 범죄행위와 결합될 경우 그 죄책이 더욱 무거워질 수 있습니다. 그러나 본 사건과 같이 범행의 전체 구조를 인식하지 못한 상태에서 가족의 부탁으로 명의를 빌려준 경우, 적극적인 변론을 통해 정상참작 사유를 충분히 제시한다면 형의 양정에서 유리한 결과를 얻을 수 있습니다. 

오늘은 ‘부동산실권리자명의등기에관한법률위반 사건 승소사례’에 대하여 알아보았습니다. 법무법인 정석은 부동산실명법 위반 사건을 포함한 다양한 형사사건에서 풍부한 경험을 보유하고 있습니다. 본 사건에서도 복잡한 명의신탁 구조와 전세 사기 사건이 결합된 상황에서, 의뢰인에게 유리한 정상참작 사유를 법리적으로 명확히 제시하여 최선의 결과를 이끌어냈습니다. 또한 법무법인 정석은 사건의 모든 측면을 면밀히 검토하여 의뢰인에게 가장 유리한 변론 전략을 수립합니다. 본 사건에서도 피고인이 전세 사기 범행의 구조를 인식하지 못한 상태에서 단순히 가족을 돕기 위해 명의를 빌려준 것임을 입증하고, 실질적 이득이 없었다는 점과 초범이라는 점을 적극적으로 부각시켜 징역형이 아닌 벌금형을 선고받을 수 있도록 하였습니다. 

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 본 승소사례는 실제 판결문을 바탕으로 작성되었으며, 부동산실명법 위반 사건의 법리와 양형 기준을 이해하는 데 도움을 드리기 위한 것입니다. 개별 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률전문가와의 상담을 권장합니다.