오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘부동산강제경매신청’에 관하여 전해드리겠습니다. 

[관련법률]

민사집행법 제78조(집행방법) 

① 부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 한다.

② 강제집행은 다음 각호의 방법으로 한다.

1. 강제경매

2. 강제관리

③ 채권자는 자기의 선택에 의하여 제2항 각호 가운데 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다. 

민사집행법 제80조(강제경매신청서) 

강제경매신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.

1. 채권자ㆍ채무자와 법원의 표시

2. 부동산의 표시

3. 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원 

[관련판례]

대법원 1983. 10. 15.자 83마393 결정

강제경매에 있어서 채권의 일부청구를 한 경우에 그 경매절차 개시를 한 후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고 그 후에 청구금액을 확장하여 잔액의 청구를 하였다 하여도 민사집행법 제88조에 의한 배당요구의 효력밖에는 없음

대법원 2022. 8. 11. 선고 2017다225619 판결

담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 경매신청서에 피담보채권의 일부만을 청구금액으로 하여 경매를 신청하였을 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 신청채권자의 청구금액은 그 기재된 채권액을 한도로 확정되고 그 후 신청채권자가 채권계산서에 청구금액을 확장하여 제출하는 등의 방법으로 청구금액을 확장할 수 없다. 그러나 경매신청서에 청구채권으로 원금 외에 이자, 지연손해금 등의 부대채권을 개괄적으로나마 표시하였다가 나중에 채권계산서에 의하여 그 부대채권의 구체적인 금액을 특정하는 것은 경매신청서에 개괄적으로 기재하였던 청구금액의 산출 근거와 범위를 밝히는 것이므로 허용된다. 또한 신청채권자가 경매신청서에 청구채권 중 이자, 지연손해금 등의 부대채권을 확정액으로 표시한 경우에는 나중에 배당요구 종기까지 채권계산서를 제출하는 등으로 부대채권을 증액하여 청구금액을 확장하는 것은 허용된다.

대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결

구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것)에 의하면, 민법·상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매신청의 등기 후에 가압류를 한 채권자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있고(제605조 제1항), 위 조항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없으며, 또한 경락기일까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우에 경락기일 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다. 

대법원 1983. 10. 15.자 83마393 결정

강제경매에 있어서 채권의 일부청구를 한 경우에 그 경매절차 개시를 한 후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고 그후에 청구금액을 확장하여 잔액의 청구를 하였다 하여도 배당요구의 효력밖에는 없는 것이므로 강제경매 개시결정에 의하여 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 경매부동산을 처분하여 그 등기를 경료하였고 그 후에 청구금액 확장신청이 있고 먼저한 강제경매 사건이 강제경매 절차에 의하지 않고 종료하였다면 청구금액 확장신청 이전에 소유권이전등기를 경료한 제3취득자는 그 소유권 취득을 확장신청인에게 대항할 수 있다. 

대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다89880 판결

채권자가 배당요구 또는 채권신고 등의 방법으로 권리를 행사하여 강제경매절차에 참가하고, 그 권리행사로 인하여 소멸시효가 중단된 채권에 대하여 일부만 배당하는 것으로 배당표가 작성되고 다시 그 배당액 중 일부에 대하여만 배당이의가 있어 그 이의의 대상이 된 부분을 제외한 나머지 부분, 즉 배당액 중 이의가 없는 부분과 배당받지 못한 부분의 배당표가 확정이 되었다면, 이로써 그와 같이 배당표가 확정된 부분에 관한 권리행사는 종료되고 그 부분에 대하여 중단된 소멸시효는 위 종료 시점부터 다시 진행된다. 그리고 위 채권 중 배당이의의 대상이 된 부분은 그에 관하여 적법하게 배당이의의 소가 제기되고 그 소송이 완결된 후 그 결과에 따라 종전의 배당표가 그대로 확정 또는 경정되거나 새로 작성된 배당표가 확정되면 그 시점에서 권리행사가 종료되고 그때부터 다시 소멸시효가 진행한다.

[사건의 개요]

채권자(의뢰인)은 채무자(피고)를 상대로 용역대금 청구의 소를 제기하여 법원으로부터 약 67,760,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았으나, 채무자가 위 용역대금을 지급하지 아니하였습니다. 이에 본 법인은 위 판결금을 지급받기 위하여 채무자 소유의 부동산에 대한 부동산강제경매를 신청하였습니다. 

[법원의 판단]

 법원은 채권자의 신청이 이유가 있다며, 채무자 소유의 부동산에 대하여 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다는 결정을 하였습니다. 

[해설]

채권자는 채무자를 상대로 용역대금 소송을 제기하여 승소판결을 받았음에도 채무자가 판결금을 지급하지 아니하여 채권자는 채무자 소유 부동산에 대하여 강제경매를 신청하게 되었습니다.

부동산강제경매란 채권자가 승소판결을 얻는 등으로 집행권원을 취득하였다고 하더라도, 채무자가 임의로 채무를 변제하지 않는다면 채권자는 채권의 만족을 얻기 위해 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 하여야 합니다. 그 중 채무자가 부동산을 소유하고 있을 경우 채무자 소유의 부동산을 압류, 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권에 충당시키는 절차를 말합니다.

강제경매 신청시 청구하는 금액을 모두 적어야하고 강제경매절차 개시 후에 청구금액을 확장하는 것은 불가능합니다. 따라서 강제경매에서 채권의 일부청구를 한 경우에 그 강제경매절차 개시 후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고 그 후에 청구금액을 확장하여 잔액의 청구를 하였다 하여도 배당요구의 효력 밖에는 없습니다(대법원 1983. 10. 15.자 83마393 결정).

한편 채권자의 강제경매신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여, 채무자 소유의 부동산을 압류하고 및 해당 부동산등기부에 강제경매가 개시되었다는 등기를 합니다. 

그러나 경매개시가 이루어졌다고 하여 바로 채권을 회수되는 것은 아닙니다. 채권자가 경매를 신청하는 경우 법원의 경매개시결정, 배당요구의 종기결정 및 공고, 매각의 준비, 매각 실시, 매각, 배당절차 등 기본적으로 절차상 소요되는 기간뿐만 아니라 경매진행단계마다 경매절차를 지연시킬 수 있는 각종 변수들이 있기 때문입니다.

결국 채권자가 채무자의 부동산에 대한 경매를 신청하고 매각대금으로부터 채권액을 배당받기까지에는 상당한 기간이 소요되는데, 이를 정리하면 아래와 같습니다. 

즉, 경매신청에서부터 최초매각기일까지는 약 4개월 내지 5개월, 이후 2주간의 기간이 지난 후에 대금납부와 배당까지 2개월의 기간이 소요되므로 채권자가 경매를 신청해서 채권을 회수하기까지 정상적으로 진행이 된다면 6개월 내지 8개월 정도가 소요됩니다. 물론 권리관계나 임대차관계 등에 문제가 있는 경우에는 최초매각기일에 매각이 되지 않아 유찰이 되거나 매각결정기일 전에 매각에 대한 이의신청 또는 매각허가결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차가 수개월 이상 지연될 수도 있고, 매수인이 매각대금납부를 납부하지 못한 경우 매각기일을 재지정해 매각을 다시 실시하는 등으로 채권자의 채권회수기간은 상당히 지연될 수도 있다는 점을 감안하여야 합니다.

오늘은 채권회수와 관련한 ‘강제경매’의 소송 사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 행정, 가사 등과 관련한 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

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