오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘점유이전금지가처분신청’에 관하여 전해드리겠습니다.

‘점유이전금지가처분신청’

[사건의 개요]

임대인은 임차인과 사이에 임대인이 소유하고 있는 건물에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그러나 임차인은 최근 6개월 동안 지속적으로 차임을 연체하였고, 관리비도 납부하지 아니하였습니다. 이에 임대임은 임차인에게 하루빨리 건물에서 나가 줄 것으로 요구하였으나 그럼에도 임차인은 건물에서 나가지도 않고, 차임도 지급하지 아니하였습니다. 

결국 임대인은 본 법인을 방문하여 상담을 의뢰하였고, 본 법무법인은 임대인이 피해를 최소화하기 위하여, 즉시 임차인을 상대로 건물명도 청구소송을 제기하기로 하였습니다. 

[부동산점유이전금지가처분이란]

부동산점유이전금지가처분이란 임대목적물에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 임대목적물을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 것을 말합니다.

즉, 점유이전금지가처분은 임차인이 점유하고 있는 임대목적물을 제3자에게 점유를 이전하거나 임대목적물의 현상을 변경 하지 못하도록 하는 것입니다.

[부동산점유이전금지가처분 신청 시 필요한 서류]

점유이전금지가처분 신청을 위해서는 상대방이 차임을 지급하지 않은 내역 또는 임대차계약이 해지되었음을 소명하는 서류 등을 제출하여야 합니다.

예를들면 임대차계약서, 임차인의 차임지급내역, 임대차계약의 해지를 통보하였다는 내용증명, 부동산등기부등본 등의 서류와 함께 부동산점유이전금지가처분신청서를 본안의 관할법원 또는 해당 임대목적물 소재지가 있는 곳을 관할하는 지방법원에 제출하면 됩니다.

일반적으로는 해당 임대목적물 소재지가 있는 곳을 관할하는 지방법원에 제출합니다.

[가처분결정에 대한 집행]

법원으로부터 점유이전금지가처분에 대한 결정이 이루어지면, 채권자인 임대인이 법원으로부터 결정문을 송달받은 날로부터 2주 이내에 가처분결정에 대한 집행이 이루어져야 합니다.

그래서 임대인은 법원으로부터 가처분 결정문을 송달 받는 즉시 집행관사무소를 방문하여, 집행관 사무소에 비치되어 있는 강제집행신청서에 가처분명령정본(법원 결정문 원본 2부)을 함께 제출하여 강제집행을 신청합니다. 

[집행관의 가처분결정에 대한 집행]

임대인이 가처분결정에 대한 집행신청을 하면 집행관이 집행기관이 되어 채권자, 채무자 또는 그 대리인의 참석하에 집행을 하게 됩니다. 집행관은 해당 임대목적물에 직접 방문하여 결정문상의 채무자가 실제 해당 임대목적물을 점유하고 있는지의 여부를 확인한 후 임대목적물이 집행관의 보관하에 있음을 밝히는 공시를 목적물의 적당한 곳에 붙이고 채무자에게 가처분의 취지를 고지합니다.

집행관이 가처분고시를 마치면 비로소 점유이전금지가처분의 효력이 발생하며, 만약 결정문 상의 채무자가 아닌 다른 사람이 해당 임대목적물을 점유하고 있다면 강제집행은 불가능 합니다.

[가처분집행의 효력]

가처분 집행에 따라 가처분의 효력이 발생하면 임차인은 해당 부동산을 이전(임대·전대·임차권양도, 사용대차 등) 하거나 현상을 변경 할 수 없습니다. 또한 가처분의 효력은 제3자에게도 그 효력이 미칩니다.

[점유이전금지가처분 집행 후 임차인이 임의로 점유를 이전한 경우]

 점유이전금지가처분결정을 받아 집행관이 집행을 하였음에도 임차인이 무단으로 해당 부동산의 점유를 이전한 경우에는 집행관이 가처분집행 한 강제처분의 표시의 효력을 해한 것에 해당하여 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금형(형법 제140조 제1항의 공무상비밀표시무효죄)으로 처벌 받게 됩니다.

[해설]

건물명도 소송을 할 때에는 건물을 점유하고 있는 자가 누구인지를 정확이 지정해야 합니다. 물론 임대차계약서 상의 임차인이 해당 건물을 점유하는 것이 일반적이기는 하나 만약 임차인이 아닌 다른 사람이 살고 있다면 건물명도 소송의 피고가 누구인지 모르기 때문에 명도소송 비용과 기간이 길어지게 됩니다. 더욱이 건물명도 소송 진행 중 임차인이 해당 건물의 점유를 이전한다면 더 이상의 소송 진행은 불가능하고, 설사 승소한다고 하더라도 강제집행이 불가능합니다.

이를 위해서 가장 필요한 절차가 점유이전금지가처분입니다. 즉, 건물명도 소송에서 원하는 결과를 빨리 얻기 위해서는 반드시 점유이전금지가처분신청이 필요합니다.

점유이전금지가처분신청은 그 절차가 단순해 보이나 다소 복잡하고 까다롭기 때문에 일반인이 혼자서 하기에는 쉽지 않습니다. 그래서 점유이전금지가처분 신청 시부터 법률전문가의 도움을 받는다면 불필요한 절차를 줄임으로서 명도소송 기간을 단축할 수 있고, 그 비용 또한 절감하여 임대인의 피해를 최대한으로 줄일 수 있습니다.

임대차계약이 만료되었거나 해지되었을 경우 임차인에 대한 신속한 명도소송을 위해서 법무법인 정석으로부터 차별화 된 상담을 받아보시고 원활한 방법으로 건물명도 소송을 해결하시길 바랍니다.

더욱 궁금한 문의사항이 생기셨다면 아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상당해드리겠습니다. 명도소송과 그리고 기타 부동산 관련 소송은 언제라도 안양부동산소송 법무법인 정석을 찾아주세요!

법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.