오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘채무자가 분양 받을 아파트에 대한 강제집행 승소사례’에 관하여 전해드리겠습니다.

[관련법률]

민사집행법 제244조(부동산청구권에 대한 압류) 

① 부동산에 관한 인도청구권의 압류에 대하여는 그 부동산소재지의 지방법원은 채권자 또는 제3채무자의 신청에 의하여 보관인을 정하고 제3채무자에 대하여 그 부동산을 보관인에게 인도할 것을 명하여야 한다.

② 부동산에 관한 권리이전청구권의 압류에 대하여는 그 부동산소재지의 지방법원은 채권자 또는 제3채무자의 신청에 의하여 보관인을 정하고 제3채무자에 대하여 그 부동산에 관한 채무자명의의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행할 것을 명하여야 한다.

③ 제2항의 경우에 보관인은 채무자명의의 권리이전등기신청에 관하여 채무자의 대리인이 된다.

④ 채권자는 제3채무자에 대하여 제1항 또는 제2항의 명령의 이행을 구하기 위하여 법원에 추심명령을 신청할 수 있다. 

[관련판례]

대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체판결

가. 소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 압류나 가압류와 관계가 없는 제3자에 대하여는 압류나 가압류의 처분금지적 효력을 주장할 수 없으므로 소유권이전등기청구권의 압류나 가압류는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없다 할 것이고, 제3채무자나 채무자로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 제3자에 대하여는 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없다. 

나. 부동산소유권이전등기청구권의 가압류는 채무자 명의로 소유권을 이전하여 이에 대하여 강제집행을 할 것을 전제로 하고 있으므로 소유권이전등기청구권을 가압류하였다 하더라도 어떠한 경로로 제3채무자로부터 채무자 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다면 채권자는 부동산 자체를 가압류하거나 압류하면 될 것이지 등기를 말소할 필요는 없다. 

다. 일반적으로 채권에 대한 가압류가 있더라도 이는 채무자가 제3채무자로부터 현실로 급부를 추심하는 것만을 금지하는 것이므로 채무자는 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고, 법원은 가압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수 없는 것이 원칙이나, 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결로서 이것이 확정되면 채무자는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없으므로 이와 같은 경우에는 가압류의 해제를 조건으로 하지 아니하는 한 법원은 이를 인용하여서는 안되고, 제3채무자가 임의로 이전등기의무를 이행하고자 한다면 민사소송법 제577조에 의하여 정하여진 보관인에게 권리이전을 하여야 할 것이고, 이 경우 보관인은 채무자의 법정대리인의 지위에서 이를 수령하여 채무자 명의로 소유권이전등기를 마치면 된다. 

대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결

소유권이전등기청구권의 가압류나 압류가 행하여지면 제3채무자로서는 채무자에게 등기이전행위를 하여서는 아니되고, 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다 할 것이나, 가압류나 압류에 의하여 그 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자와 제3채무자의 처분까지도 구속되는 것은 아니므로 기본적 계약관계인 매매계약 자체를 해제할 수 있다. 

대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결

소유권이전등기청구권을 압류한 경우 채권자가 채권을 추심하기 위하여는 우선 민사집행법 제244조{구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제577조}에서 정한 절차에 따라 부동산에 관하여 채무자 명의로 소유권이전등기를 경료한 다음 다시 그 부동산에 대한 강제경매를 실시하여 그 경매절차에서 배당받아야 할 것이므로, 제3채무자의 고의 또는 과실로 소유권이전등기청구권이 압류된 부동산에 관하여 채무자, 제3자 명의의 소유권이전등기가 순차 경료됨으로써 채권자에 대한 불법행위책임이 성립하는 경우, 그로 인한 압류채권자의 손해액은 압류채권액 범위 내에서 압류채권자가 배당받을 금액이라고 보아야 한다. 

[사건의 개요]

채권자(의뢰인)은 채무자(피고)를 상대로 용역비 지급 청구의 소를 제기하여 법원으로부터 승소 판결을 받았습니다. 그런데 채무자에게는 분양 받을 예정인 아파트만 있을 뿐 별 다른 재산이 없어, 본 법인은채무자가 분양받을 예정인 아파트에 대한 강제집행을 하기 위하여 신탁회사를 제3채무자로 하여 부동산소유권이전등기청구권 압류 및 채권압류 및 추심명령을 신청하였습니다. 

[법원의 판단]

법원은, 채권자가 위 청구금액을 변제받기 위하여 집행력 있는 판결정본에 기초하여 한 이 사건 신청은 이유가 있다며, 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 부동산에 관한 소유권이전등기청구권과   채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 신탁수익금에 대하여 압류를 한다는 결정을 하였습니다. 

[해설]

채무자의 분양 받을 예정인 아파트는 아직 채무자 명의로 소유권이전등기가 이루어지지 않았기 때문에 위 아파트에 대한 경매신청 등을 통하여 강제집행을 할 수는 없고, 채무자가 신탁회사에 대하여 가지는 채권인 부동산소유권이전등기청구권을 현금화하는 방법으로 채권의 만족을 얻을 수 있습니다. 

따라서 채무자의 분양 방을 예정인 아파트에 대한 강제집행을 하기 위해서는 채무자의 주소지 관할법원에 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 부동산소유권이전등기청구권 압류신청을 하고, 또 부동산소재지 관할법원에 부동산보관인선임과 권리이전명령을 신청하여야 할 것입니다(민사집행법 제244조 제2항).

다만, 압류된 부동산소유권이전등기청구권은 채권이므로 등기부상 공시방법이 없기 때문에 만일 제3채무자인 신탁회사가 채무자 또는 제3자에게 위 아파트의 소유권이전등기를 해줄 경우에는 이에 대하여 이의 무효나 취소를 구할 수는 없고 단지 제3채무자에 대해 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체 판결).

 또한, 소유권이전등기청구권의 가압류나 압류가 행하여지면 제3채무자로서는 채무자에게 등기이전행위를 하여서는 아니 되고, 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다 할 것이나, 가압류나 압류에 의하여 그 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자와 제3채무자의 처분까지도 구속되는 것은 아니므로 매매계약의 해제사유가 있을 경우에는 기본적 계약관계인 매매계약 자체를 해제할 수는 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결).

 그리고 채권자는 법원으로부터 부동산소유권이전등기청구권 압류명령과 보관인선임 및 권리이전명령을 받은 후에도 채권의 변제를 받기 위해서는 현금화를 하여야 하는데, 그 절차는 부동산에 대한 강제집행에 관한 규정에 따라야 합니다(민사집행규칙 제170조). 왜냐하면 부동산소유권이전등기청구권의 집행은 이전등기청구권자체를 처분하여 그 대금으로 채권의 만족을 얻는 것이 아니고, 채무자의 명의로 소유권이전등기를 마친 후 이에 대하여 강제집행을 실시하여 채권을 만족시키는 것이기 때문입니다.

 그런데 위와 같은 권리이전명령은 강제력이 없으므로 제3채무자가 보관인에 대하여 임의로 위 부동산의 등기이행에 협력하지 않을 경우에는 추심권을 획득하기 위하여 추심명령신청을 하여 추심명령을 받은 뒤(민사집행법 제244조 제4항) 추심소송을 제기하여 승소판결을 받아 위 부동산을 채무자에게로 소유권이전 등기한 다음 강제경매신청 하여 그 매각대금에서 변제받을 수 있습니다.

본 사건의 경우 아직 채무자가 분양받을 아파트에 대한 동, 호수가 미정인 관계로 본 법무법인은 채무자가 제3채무자로 부터 분양받을 동, 호수 미정의 오피스텔에 대한 소유권이전등기청구권 또는 신탁계약이 중도 해지 또는 해제 등 종료됨에 따라 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 위 부동산에 대한 소유권이전등기청구권과 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 신탁 수익금에 대하여 압류 및 추심을 함으로써 향후 채권자는 강제집행의 목적을 달성할 수 있게 되었습니다. 

오늘은 ‘채무자의 분양 받을 아파트에 대한 강제집행 승소사례’에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 가사, 행정 등과 관련한 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다.

소송은 당사자들의 감정적인 소모가 심하기 때문에 당사자들은 재판과정에서 많은 고충을 받고 있습니다. 법무법인 정석은 이러한 고충을 알고 있기에 당사자들 간의 합의를 통해 최대한 빠른 결과를 얻기 위해 최선을 다해 노력하고 있습니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

만약 민사, 형사, 가사, 행정 등의 소송문제와 관련하여 추가로 궁금한 문의사항이 생기셨다면

아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상담해드리겠습니다.

법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.