오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘분양대금 등 반환청구 승소사례’를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

민사조정법 제30조(조정을 갈음하는 결정)

조정담당판사는 합의가 성립되지 아니한 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 적당하지 아니하다고 인정한 사건에 관하여 상당한 이유가 없으면 직권으로 당사자의 이익이나 그 밖의 모든 사정을 고려하여 신청인의 신청 취지에 반하지 아니하는 한도에서 사건의 공평한 해결을 위한 결정을 하여야 한다.

민사조정법 제34조(이의신청) 

① 제30조 또는 제32조의 결정에 대하여 당사자는 그 조서의 정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있다. 다만, 조서의 정본이 송달되기 전에도 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 제1항의 기간은 불변기간으로 한다. 

[관련판례]

대법원 2017. 4. 26. 선고 2017다200771 판결

조정을 갈음하는 결정에 대하여 이의신청 기간 내에 이의신청이 없으면 그 결정은 재판상의 화해와 같이 확정판결과 동일한 효력이 있고(민사조정법 제30조, 제34조 참조) 이는 창설적 효력을 가지므로, 당사자 사이에 종전의 다툼 있는 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸하고 결정된 내용에 따른 새로운 권리의무관계가 성립한다.

대법원 2019. 4. 25., 선고, 2017다21176, 판결

재판상의 화해는 확정판결과 같은 효력이 있고(민사소송법 제220조), 사법상의 화해계약은 창설적 효력을 가져(민법 제732조) 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸한다. 그렇지만 화해의 창설적 효력이 미치는 범위는 당사자가 서로 양보를 하여 확정하기로 합의한 사항에 한하며, 당사자가 다툰 사실이 없거나 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는 데 지나지 아니한 사항에 관하여는 그러한 효력이 생기지 아니한다.

대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다33690 판결

민사조정법 제30조, 제32조에 의하여 조정담당판사가 한 조정에 갈음한 결정은 같은 법 제34조 제4항에 정한 바와 같이 이의신청이 없거나 이의신청이 취하 또는 각하되어 확정된 때에는 당사자 사이에 다투어졌던 권리관계에 관하여 재판상의 화해와 동일한 효력이 있어, 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 그 결정에 확정판결의 당연무효사유와 같은 사유가 없는 한 재심(준재심)의 소에 의하여만 그 효력을 다툴 수 있다. 

대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601,55618 판결 

[1] 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명하였더라도, 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과, 그 후의 위 상가 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 따라서 분양 회사는 위 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담하지 않는다고 한 사례.

[2] 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것이므로, 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다고 한 사례.

[사건의 개요]

원고(의뢰인)는 10년간의 임대수익을 보장 받을 수 있다는 피고의 설명을 듣고 이 사건 부동산에 대한 분양계약을 체결한 후 피고가 주선한 임차인과 임대차계약을 마쳤습니다.

그런데 임대차계약을 체결한 이후 피고가 주선한 임차인은 6개월간 임대료를 미납하였고, 이에 원고는 위 문제를 해결하기 위하여 본 법무법인을 방문하였습니다. 본 법무법인은 이 사건 부동산의 시행사인 피고를 상대로 분양대금 반환 및 손해배상 청구소송을 제기하였습니다. 

[원고 주장의 요지]

본 법무법인은 이 사건 부동산 분양계약 당시 피고가 원고에게 10년간의 임대수익을 보장 받을 수 있다고 하였으나 피고는 위 분양계약서 상 채무를 불이행하였으므로 이를 이유로 이 사건 부동산 분양계약을 해지 또는 해제하고, 위 분양계약은  피고의 채무불이행을 이유로 해지 또는 해제되었으므로 피고는 원상회복으로 원고에게 분양대금을 반환하고 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하였습니다. 

[피고 주장의 요지]

피고는 10년간의 임대수익을 보장한다는 내용이 이 사건 부동산 분양계약의 내용이 되었다고 할 수 없고, 피고가 주선한 임차인이 임대료를 지급하지 아니하여 위 임대차계약이 해지된 것으로 피고에게는 아무런 귀책사유가 없다고 주장하였습니다. 

[법원의 판단]

법원은 사건의 공평한 해결을 위해 당사자의 이익과 모든 제반사정을 고려해 , “원고와 피고는 이 사건 분양계약이 해제되었음을 확인하고 피고는 원고에게 금원을 지급하고, 소송총비용 및 조정비용은 각자 부담하기로 하는” 조정을 갈음하는 결정을 하였습니다. 

[해설]

일반적으로 부동산의 분양담당 직원들과 분양대행사의 직원들은 분양상담과 광고 등을 통해전매차익(프리미엄)을 보장한다거나 자신들이 책임지고 전매나 전세를 하여 투자이익을 얻게 해 주겠다고 기망하고, 위와 같은 기망행위에 속아 분양계약자들은 전매 또는 전세 등을 통한 투자이익을 얻을 목적으로 시행사와 분양계약을 체결하는 경우가 많습니다. 그런데 분양계약 이후 전매차익이 보장되지 않거나 또는 전매자 전세를 통하여 투자이익을 얻을 수 없는 경우 분양담당 직원들이나 분양대행사 직원들이 계약체결 과정에서 한 행위를 기망행위로 보아 분양계약자가 기망을 이유로 하여 분양계약을 취소한 후 납부한 계약금 및 이에 대한 지연손해금의 반환을 구할 수 있는지가 문제입니다.

그러나 분양대행사 직원들의 전매·전세 보장은 시행사에게 책임을 귀속시키기 어려운 개인적인 약속에 불과하여 실제로 시행사에 의하여 전매·전세가 보장되지는 않을 수 있다는 점을 분양계약자들은 충분히 예상할 수 있고, 여기에 더하여 투자 목적으로 부동산을 분양받는 경우에는 항상 투자위험이 따르게 마련이므로, 투자자는 자신의 책임과 판단 아래 주변환경, 수익률, 부동산의 경기 동향, 분양회사의 자력 등 제반 사정을 사려 깊게 참작하여 분양받은 부동산의 임대 여부나 전매 여부가 어느 정도에 이를 것인지를 예측하여 스스로 투자 여부를 결정하여야 하는 점(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다94769 판결 등 참조) 등에 비추어 볼 때, 분양계약자가 만연히 분양대행사 직원들의 설명 또는 권유만을 믿고 분양계약을 체결하였다면 이에 근거하여 시행사를 상대로 하여 기망으로 인한 계약취소 및 부당이득반환 청구을 인정받기는 어렵습니다.

더욱이 분양계약을 체결하는 경우 시행사들은 분양계약자들에게 '아파트 계약 과정에서 홍보용 책자에 명기되어진 내용과 동일한 상담을 받았음을 확인함', '분양계약 체결 시 분양상담대행사 및 대행사 직원(상담사)의 분양권 전매와 관련하여 전매약속 또는 전매제안 등의 행위가 없었음을 확인함', '분양대금 이외에 별도의 수수료를 지급하지 않았음을 확인하며, 분양상담대행사의 안내로 분양받았음' 등의 내용이 기재된 계약확인서에 서명 또는 날인을 요구하는 것이 일반적이고, 이러한 확인서에 서명을 하는 경우 위 확인서는 분양계약자들의 의사에 기하여 진정하게 작성된 것으로 추정되므로, 분양계약자들은 위 확인서의 기재 내용을 알고 있었다고 보아, 설령 분양대행사 직원들의 위와 같은 전매 · 전세 보장 약속이 기망행위에 해당한다고 가정하는 경우에도  분양계약자들이 만연히 분양대행사 직원들의 설명 또는 권유를 믿고 이에 속아 분양계약을 체결하였다고 단정하기는 어렵다고 보고 있습니다.

 본 사건의 경우 시행사인 피고는 원고에게 최소한 안정적으로 10년간의 임대수익을 보장 해 주겠다고 하였고, 실제 피고는 임차인과 임대차계약을 체결해 주었으나 피고가 주선한 임차인이 6개월간 임대료를 지급하지 아니하여 위 임대차계약은 해지되었습니다. 이에 본 법무법인은 피고를 상대로 피고가 분양계약상의 채무를 불이행하였음을 이유로 분양계약 해지 및 분양대금의 반환을 청구하였고, 본 법무법인의 적극적인 재판 진행으로 법원은 원고와 피고 사이에 체결된 분양계약을 해제되었음을 확인하고. 피고는 원고에게 분양대금을 지급하기로 하는 조정을 갈음하는 결정을 이끌어 낼 수 있었습니다. 

소송의 당사자들은 감정적인 소모가 심하기 때문에 재판과정에서 많은 고충을 받고 있습니다. 법무법인 정석은 이러한 고충을 알고 있기에 당사자들 간의 합의를 통해 최대한 빠른 결과를 얻기 위해 최선을 다하고 있습니다. 

오늘은 ‘분양대금 등 반환청구’ 승소사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 행정, 가사 등의 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다.

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

만약 민사, 형사, 행정, 가사 등 소송과 관련하여 더 궁금하신 사항이 생기셨다면

아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상담해드리겠습니다. 

법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.