오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘건물명도(인도) 청구소송’ 승소사례를 전해드리겠습니다. 

[관련법률]

상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 

[관련판례]

대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결

[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
[2] 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.

대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102, 286119 판결

임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담하여야 한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다1711 판결 취지 참조). 

[사건의 개요]

원고는 피고와 임대차계약을 체결한 후 피고에게 임대부동산을 인도하였습니다. 그러나 피고는 3회 이상의 차임을 연체하였고, 이에 원고는 내용증명 우편을 통하여 피고에게 위 임대차계약 해지를 통보한 후 이 사건 임대차목적물의 인도와 연체차임의 지급, 임대차목적물의 인도일까지 매월 임차료 상당의 부당이득금의 반환을 청구하는 소송을 제기하였습니다. 

[원고 주장의 요지]

원고는 피고의 3기 이상 차임 연체를 이유로 한 임대차계약 해지 통고에 의하여 이 사건 임대차계약이 적법하게 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차목적물을 명도 할 의무와 연체차임 지급의무, 이 사건 임대차목적물을 인도할 때까지 월차임 상당의 금액을 부당이득금으로 지급할 의무가 있다는 것입니다. 

[피고 주장의 요지]

피고는 3기 이상의 차임을 연체할 사실이 없으므로, 이 사건 임대차계약은 해지 되지 않았다고 주장하였습니다. 

[법원의 판단]

법원은, 원고는 피고가 3기 이상의 차임을 지급하지 않아 피고에게 위 임대차 계약을 해지한다는 통지를 한 사실이 인정되므로 피고는 원고로부터 보증금에서 위 연체차임과 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다는 원고 승소 판결을 내리고, 소송비용은 패소한 피고가 부담하도록 하였습니다. 

[해설]

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 합니다.) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하고 있는데, 이와 같은 법의 취지는 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에는 임대차 계약관계를 해지할 수 있도록 허용하는 것 입니다.

즉, 임대차기간 중 임차인이 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임대인은 그 임차인과의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 그 임대차 계약을 해지 할 수 있는 것 입니다.
 
본 사건의 경우에도 임차인인 피고는 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고는 그 사유를 들어 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 통보한 후 임차인을 상대로 이 사건 소송을 제기하여 법원으로 부터 임차인인 피고는 임대인인 원고로부터 보증금에서 위 연체차임과 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다는 원고 승소 판결을 받을 수 있었습니다.

또한 임대인은 상가임대차법이 아닌 민법 제640조에 의해 해지도 가능합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 규정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법의 위 규정은 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없습니다. 따라서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없습니다.

참고적으로 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하게 됩니다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조).

 오늘은 건물명도(인도) 청구와 관련한 승소사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 행정, 가사 등의 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다. 

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