오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘임차보증금 반환 청구소송 승소사례’를 전해드리겠습니다. 

[관련법률]

 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 

① 임차인(제3조 제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>

② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.  

[관련판례]

대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결 

임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 임대차에 따라 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 원칙이다. 따라서 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에는, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등은 그에 관하여 채권양도의 요건을 갖추지 않았다고 하더라도 임대차보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 등 참조). 이는 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다고 하더라도 마찬가지이다.

대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결

주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.

대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895(본소), 2012다86901(반소) 전원합의체 판결 

임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다. 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다.

한편 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다. 

[원고 주장의 요지]

임차인인 원고는 2022. 5.경 피고와 임대차계약을 체결한 후 그 무렵 임대차보증금 110,000,000원을 지급하고 피고로부터 부동산을 인도 받아 거주하였습니다. 위 임대차계약 기간이 끝나자 원고는 피고에게 임차보증금의 반환을 요구하였으나 피고는 새로운 임차인이 나타나지 않으므로 원고에게 임차인을 구해서 나가라고 하면서 위 임차보증금을 반환해 주지 않았습니다. 이에 본 법무법인은 원고를 대리하여 주택임차권등기명령을 마친 후 피고를 상대로 임차보증금 반환 청구소송을 제기하였습니다. 

[피고 주장의 요지]

피고는 임차보증금을 반환해주어야 한다는 점을 인정하면서도 현재 반환할 돈이 없다고 항변하였습니다. 

[법원의 판단]

법원은, 본 법무법인의 주장을 모두 인정하여 ‘피고는 원고에게 임차보증금 110,000,000원 및 이에 대한 지연이자를 지급하고, 소송비용은 피고가 부담한다.’라는 원고 전부 승소판결을 선고하였습니다. 

[해설]

임차인이 임대인에게 임대차보증금반환청구를 하기 위해서는 ① 임대차계약사실, ② 보증금을 지급한 사실, ③ 임대차가 종료한 사실을 주장․입증하여 합니다.

그리고 임차인의 목적물반환 여부는 요건사실에 포함되지는 않습니다. 다만 계약의 각 당사자가 서로 대가적인 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약을 쌍무계약이라고 하는데, 이러한 쌍무계약에 있어서 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는바 이를 동시이행의 항변권(민법 제536조)이라고 하고, 민법과 각종 특별법에서는 일정한 경우 동시이행의 항변권을 규정한 민법 제536조를 준용하고 있습니다.

판례는 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우 또는 구체적 계약관계에서 당사자 쌍방이 부담하는 채무 사이에 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 법률의 규정이 없더라도 동시이행의 항변권을 인정하고 있는데, 본 사건과 같은 임대차가 종료된 경우 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무에 대해서도 판례는 동시이행의 관계에 있다고 판시하고 있습니다.

즉, 임대인은 임차인으로부터 주택을 인도받을 때까지 임차보증금을 지급 하지 않아도 무방하며 이를 이유로 별도로 임차인에 대하여 배상책임을 부담하지도 않습니다. 따라서 임차인으로서는 임대인에게 주택을 인도하여야지만 임차보증금반환 청구와 동시에 손해배상 책임을 물을 수 있으나 임차보증금을 반환받지 아니한 상태에서 임대인에게 주택을 인도하는 것은 경제적인 어려움 등으로 인하여 현실적으로 매우 어려운 것이 사실입니다.

그러나 임차인으로써는 임대인에게 임차보증금을 받지 아니하더라도 새로운 주택으로 이전할 수 있는 경제적으로 큰 어려움이 없다면 가능하면 임차권등기명령을 한 이후 임대인에게 주택을 인도하는 방법을 고려하시는 것을 권유 드립니다.

임차권등기명령은 임차인이 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군 법원에 신청할 수 있고, 주택임차권등기가 마쳐지면 그 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하고, 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득하였던 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며 주택임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문입니다.

 본 사건의 경우에도 임차인은 임대차계약기간의 만료 1개월 전까지 계약해지통보를 하고 그 기간이 만료된 이후 부동산소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 위 임차권등기가 등재된 이후 임대인에게 위 임차 주택을 인도함으로써 종전에 취득한 주택임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있었을 뿐만 아니라 임대인으로부터 위 임차보증금 및 이에 대한 지연손해금, 나아가 변호사 선임비용 등의 소송비용을 청구할 수 있게 되었습니다.

오늘은 ‘임차보증금 반환 청구소송 승소 사례‘에 대하여 알아보았습니다. 소송의 당사자들은 감정적인 소모가 심하기 때문에 재판과정에서 많은 고충을 받고 있습니다. 법무법인 정석은 이러한 고충을 알고 있기에 최대한 빠른 결과를 얻기 위해 최선을 다하고 있으며, 특히 의뢰인이 최선의 결과를 얻을 수 있도록 노력하고 있습니다.  특히 민사, 형사, 행정, 가사 등과 관련한 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유 드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제와 관련한 문제를 해결하고 있습니다.

만약 민사, 형사, 행정, 가사 등 법률문제와 관련하여 더 궁금하신 사항이 생기셨다면

아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상담해드리겠습니다. 

법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.