오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사갈 경우 대항력 유지방법-임차권등기명령제도’ 승소사례를 전해드리겠습니다. 

[관련법률]

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에대법원규칙으로 정하는 사항

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조 제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조 제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조 제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. <개정 2023. 4. 18.>

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.>

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.> 

[관련판례]

부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결

［1］ 대항력을 취득하지 못한 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 된 때에 비로소 대항력이 생기므로 등기된 때를 기준으로 매수인에 대항할 수 있는지를 판단하지만, 임차권등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 됨으로써 그 후 대항요건을 갖추지 아니하여도 이미 취득한 대항력 취득의 효력이 계속 유지되므로, 이 경우에는 임차권등기가 된 때가 아닌 본래의 대항력을 취득한 때를 기준으로 매수인에 대항할 수 있는지를 판단하여야 한다.
［2］ 주택임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 임차인이 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소되었고, 그에 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 이상, 임차권등기의 말소에도 불구하고 임차인이 이미 취득한 대항력은 그대로 유지된다.

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결

주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만, 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리·결정한 다음 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다.

대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결

주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다. 

[사건의 개요]

신청인은 피신청인 소유의 주택을 전세보증금 2억5천만 원에 2년 간 임차하기로 계약하고 입주와 주민등록전입신고를 하였으며 확정일자도 받아두었습니다. 그리고 위 임대차계약은 묵시적으로 연장된 후 2025. 7. 9.경 만료되었습니다. 이에 신청인은 분양받은 아파트로 이사를 가려고 하였으나, 임대인은 계약기간이 만료되어도 재임대가 되어야 보증금을 반환해줄 수 있다고 하여 신청인은 많은 고민을 하다가 본 법무법인을 방문하였습니다. 이에 본 법무법인은 피신청인을 상대로 주택임차권등기신청 및 건물인도 청구소송을 제기하였습니다. 

[법원의 판단]

법원은, 신청인의 주택임차권등기 신청은 이유가 있다며 피신청인 소유의 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명하였습니다. 

[해설]

 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군 법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기가 마쳐지면 그 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하도록 하고, 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득하였던 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며 주택임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 규정하고 있습니다.

즉, 주택임차권등기명령제도는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못하는 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사 조차 제대로 갈 수 없을 정도로 임차인의 보호에 문제가 있어서 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되므로 마음놓고 이사를 갈수 있도록 신설한 제도입니다.

다만 주택임차권등기명령제도를 신청하기 위해서는,

첫째, 임대차가 종료된 후 임차보증금을 받지 못한 임차인만이 임차권등기명령을 청할 수 있으며, 보증금 중 일부라도 받지 못한 임차인도 나머지 보증금에 한하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

둘째, 임대차계약 기간이 만료되거나 계약해지등으로 임대차가 종료되어야 합니다. 주택임대차의 종료사유로는 기간만료, 임대차계약의 해지, 기간이 만료되기 전이라도 임차인이 임대인에게 임대차의 갱신을 원하지 아니한다는 의사표시를 한 경우에는 그 기간의 만료와 동시에 임대차가 종료합니다.

참고로 등기예규를 보면, “법원의 촉탁에 의하여 가압류등기, 가처분등기 및 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 경료 된 후 등기명의인의 주소, 성명 및 주민등록번호의 변경으로 인한 등기명의인표시변경등기는 등기명의인이 신청할 수 있다.”라고 하였으므로(제정 1999. 11. 22. 등기예규 제987호, 전면개정 2002. 11. 1. 등기예규 제1064호), 임차인이 주택임차권등기를 하고 이사할 경우에는 이사로 인하여 변경된 주소로 등기명의인 표시변경등기를 하여 두면 경매개시 될 경우 이해관계인에 대한 통지 등을 변경된 주소에서 받아볼 수 있습니다. 

소송의 당사자들은 감정적인 소모가 심하기 때문에 재판과정에서 많은 고충을 받고 있습니다. 법무법인 정석은 이러한 고충을 알고 있기에 당사자들 간의 합의를 통해 최대한 빠른 결과를 얻기 위해 최선을 다하고 있습니다. 만약 소송 등 법률분쟁으로 인하여 고민하고 있으시면 법무법인 정석에서 상담을 받아보시고 해결하시는 것이 좋습니다.

오늘은 ‘임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사갈 경우 대항력 유지방법-임차권등기명령제도’ 승소사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 가사, 행정 등과 관련한 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다. 

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