오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘임대차보증금반환청구에 대한 피고 승소사례’를 전해드리겠습니다. 

[관련법률]

민법 제114조(대리행위의 효력) 

①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.

②전항의 규정은 대리인에게 대한 제삼자의 의사표시에 준용한다.

민법 제130조(무권대리) 

대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.

민법 제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임) 

① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.

② 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.

신탁법 제2조(신탁의 정의) 

이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

신탁법 제31조(수탁자의 권한) 

수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다. 

[관련판례]

대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다. 따라서 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다.

대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결

부동산의 신탁에 있어서 신탁자의 위탁에 의하여 수탁자 앞으로 그 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 신탁 기간의 만료 등 신탁종료의 사유가 발생하더라도 수탁자가 수익자나 위탁자에게 목적부동산의 소유권을 이전할 의무를 부담하게 되는 것일 뿐, 당연히 목적부동산의 소유권이 수익자나 위탁자에게 복귀된다고 볼 수는 없고, 이와 같은 이치는 부동산물권변동에 관하여 등기를 대항요건으로 하고 있던 구 민법 시행 당시에 신탁 기간이 만료된 경우에도 다를 바 없으며, 수탁자 명의의 등기가 마쳐진 등기부가 멸실되어 그 회복등기기간이 경과하였더라도 마찬가지라고 보아야 할 것이므로, 신탁종료에 따라 신탁자 앞으로의 소유권이전등기가 경료되지 않은 이상, 신탁관계는 여전히 존속하는 것으로 보아야 한다.  

[사건의 개요]

피고2, 3(위탁자)은 자신들이 신축한 주택에 대하여 피고1 OO자산신탁 주식회사(수탁자, 본 법무법인의 의뢰인)와 부동산담보신탁계약을 체결하고 2019. 9. 23. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 위탁자인 피고2 , 3은 2022. 5.경. 임차인인 원고와 위 주택에 대해 임대차보증금 1억 원의 임대차계약을 체결하였습니다. 계약서상 임대인은 'OO자산신탁 주식회사'로 기재되었으나, 실제 계약은 위탁자 측이 주도하였고, 임차인은 보증금 전액을 위탁자 명의의 계좌로 지급하였습니다. 이 사건 신탁계약의 신탁원부에는 위탁자가 수탁자의 사전 승낙 없이는 신탁 부동산에 대하여 임대차 등 권리의 설정을 할 수 없다고 명시되어 있었습니다.

[원고 주장의 요지]

임차인인 원고는 주위적으로, 이 사건 임대차계약서에 임대인이 피고 OO자산신탁 주식회사로 기재되어 있으므로 , 임대차계약 만료일 다음날인 2024. 6. 3.부터 피고 신탁회사가 임대차보증금 1억 원 및 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다. 그리고 예비적으로는, 만일 피고 신탁회사가 임대인으로서 책임이 없다면, 피고 2, 3은 피고 신탁회사를 대리할 권한이 없었으므로, 민법 제135조 제1항에 따라 무권대리인으로서 원고에게 임대차보증금 상당액인 1억 원을 배상할 책임이 있다고 주장하며, 주위적으로 임대인인 교보자산신탁 주식회사에게 임대차보증금 반환을 청구하고, 예비적으로 피고2, 3에게 무권대리 책임을 물어 반환을 청구하는 소송을 제기하였습니다. 

[본 법무법인 주장의 요지]

피고 OO자산신탁 주식회사를 대리한 본 법무법인은 이 사건 주택은 이미 신탁 등기가 되어 피고 신탁회사가 소유권을 보유하고 있었고 , 신탁계약서에 따라 위탁자인 피고 2. 3은 피고 신탁회사의 사전 승낙 없이는 임대차계약을 체결할 권한이 없었음에도 피고 신탁회사로부터 어떠한 대리권도 수여받지 않은 채, 임대차계약을 체결하였으므로, 이는 피고 신탁회사에 대하여 효력이 없는 무권대리 행위에 해당한다고 주장하였습니다. 나아가 원고가 지급한 임대차보증금 또한 피고 신탁회사가 아닌 위탁자인 피고2의 개인 계좌로 입금되었으므로, 피고 신탁회사는 임대차계약의 당사자도, 보증금 수령 주체도 아니기에 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 전혀 없다고 주장하였습니다. 

[사건의 쟁점]

이 사건의 쟁점은,

① 위탁자가 신탁 부동산에 대해 수탁자의 사전 승낙 없이 체결한 임대차계약이 수탁자인 OO자산신탁 주식회사에게 효력이 미치는지 여부와

② 임대차계약의 효력이 수탁자에게 미치지 않는다면, 임대차보증금을 반환해야 할 법적 책임이 있는 실질적 당사자가 누구인지 여부 입니다.

[법원의 판단]

법원은, 조정 절차에서 피고2 OOO에게 원고에게 임대차보증금 상당액인 100,000,000원을 두 차례에 걸쳐 분할 지급하도록 하였습니다. 가장 중요한 점은, 원고가 주위적 피고인 OO자산신탁 주식회사에 대한 청구를 포기하였다는 것입니다. 이러한 조정조서의 내용은 수탁자인 OO자산신탁 주식회사에게 임대차보증금 반환 의무가 없으며, 계약을 주도하고 보증금을 수령한 위탁자인 피고2가 실질적인 책임을 진다는 본 법무법인의 주장을 법원이 수용하고 원고가 이를 받아들인 결과입니다. 결과적으로 피고 OO자산신탁 주식회사에 대한 청구는 종결되어, 의뢰인은 승소에 준하는 결과를 얻게 되었습니다.

[해설]

본 사건은 신탁 부동산에 대한 임대차계약의 당사자 확정 및 보증금 반환 의무 주체를 다룬 사례로서, 일반 임차인들이 신탁 등기된 부동산을 임차할 경우 겪을 수 있는 위험을 예방하기 위해 반드시 숙지해야 할 법적 쟁점들을 담고 있습니다.

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제제2조), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과합니다.

따라서 부동산에 신탁 등기가 마쳐지는 순간, 해당 부동산에 대한 대외적인 소유권은 위탁자(원래 소유자)로부터 수탁자(신탁회사)에게 완전히 이전되고, 위탁자는 더 이상 법률상의 소유자가 아니며, 단지 신탁계약상의 권리(수익권 등)만을 보유하게 됩니다. 그러므로 임대차계약에서 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 지는 적법한 임대인은 원칙적으로 부동산의 소유자이자 관리처분 권한을 가진 수탁자인 신탁회사가 됩니다. 그러므로 임차인은 보증금을 안전하게 보호받기 위해 반드시 소유자인 수탁자와 계약을 체결하거나, 수탁자로부터 적법한 권한을 위임받은 대리인과 계약해야 합니다.

본 사건에서 위탁자인 피고 2, 3은 수탁자인 OO자산신탁 주식회사로부터 임대차계약 체결에 대한 어떠한 사전 승낙이나 대리권도 수여받지 않았습니다. 아가, 임차인인 원고가 지급한 임대차보증금 1억 원은 임대인 명의가 아닌 위탁자의 개인 계좌로 입금되었습니다. 대법원 판례에 따르면, 신탁 부동산에 대해 수탁자의 동의 없이 위탁자가 단독으로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력이 미치지 않습니다. 이는 위탁자가 수탁자를 대리하여 계약을 체결하였다고 하더라도, 실제 대리권이 없었으므로 민법 제135조상의 무권대리 행위에 해당하기 때문입니다. 무권대리 행위는 본인인 수탁자에게 아무런 법적 책임도 발생시키지 않습니다.

따라서 피고 OO자산신탁 주식회사는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아니며, 임대차보증금을 반환할 법적 의무가 없습니다. 법원의 조정조서에서 원고가 신탁회사에 대한 청구를 포기하고 계약을 주도한 위탁자에게 책임을 물은 것은 이러한 법리적 근거가 반영된 결과입니다.

임차인은 소중한 임대차보증금을 보호하기 위해서는, ① 임대차계약을 체결하기 전, 반드시 등기부등본을 열람하여 신탁 등기 여부를 확인해야 합니다. 신탁 등기가 되어 있다면, 관할 등기소에서 신탁원부를 발급받아 위탁자의 임대차계약 체결 권한 유무 또는 수탁자의 사전 승낙 필요 여부를 명확히 확인해야 합니다. 신탁원부는 임차인이 그 내용을 알았거나 알 수 있었다고 추정되는 공시의 효과를 가집니다. ② 또한 임차인은 적법한 당사자와의 계약을 체결하여야 하는데 신탁부동산의 적법한 임대인은 수탁자인 신탁회사가 되어야 합니다. 위탁자와 계약을 체결해야 할 부득이한 경우, 수탁자 명의로 작성된 임대차 계약서와 함께 위탁자가 수탁자로부터 발급받은 위임장, 인감증명서, 신탁회사의 동의서 등을 반드시 확인해야 합니다. ③ 임대차보증금은 반드시 적법한 임대인인 수탁자 명의의 계좌로 입금해야 합니다. 위탁자의 개인 계좌로 입금하는 것은 위탁자에게 계약의 실질적 책임을 묻는 근거가 될 수 있으나, 본 건과 같이 수탁자에게 보증금 반환 의무를 청구할 법적 근거를 잃게 만드는 치명적인 실수가 될 수 있습니다. 본 사건은 임차인이 위와 같은 법리를 간과하여 임대차보증금 반환에 어려움을 겪고, 결국 수탁자인 신탁회사에 대한 청구를 포기하게 된 전형적인 사례로, 신탁 부동산 임대차에서는 법리적 절차 준수가 보증금 안전 확보의 핵심이라는 점을 시사하고 있습니다.

 이번 사건에서 본 법무법인은 신탁원부와 무권대리 법리를 치밀하게 결합하여, 형식상 임대인으로 기재된 의뢰인(OO자산신탁 주식회사)에게 임대차보증금 반환 의무가 발생하지 않음을 논리적으로 입증하여 실질적으로 원고가 최종적으로 의뢰인에 대한 청구를 포기하도록 이끌어내어, 의뢰인의 재산상 손실 및 법적 책임 부담을 완벽하게 제거하는 승소에 준하는 결과를 확보하였습니다.

 소송의 당사자들은 감정적인 소모가 심하기 때문에 재판과정에서 많은 고충을 받고 있습니다. 법무법인 정석은 이러한 고충을 알고 있기에 당사자들 간의 합의를 통해 최대한 빠른 결과를 얻기 위해 최선을 다하고 있습니다. 만약 소송 등 법률분쟁으로 인하여 고민하고 있으시면 [법무법인 정석]에서 상담을 받아보시고 해결하시는 것이 좋습니다. 

오늘은 ‘임대차보증금반환청구에 대한 피고 승소사례’에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 행정, 가사 등의 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

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