오늘은 [법무법인 정석]에서 '경매로 낙찰받은 아파트의 전 소유자 체납관리비 청구에 대한 감액(공용부분 한정, 연체료 제외 및 소멸시효 완성)' 승소사례를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관한 채권의 효력)

공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조(규약)

① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조(규약 및 집회의 결의의 효력)

① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.

민법 제163조(3년의 단기소멸시효)

다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

1. 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권 

[관련판례]

대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결

아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(전) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다. 

[사건의 개요]

피고(의뢰인)는 부동산 임의경매 절차를 통하여 아파트를 낙찰받아 소유권을 취득한 매수인입니다. 그런데 위 아파트의 전 소유자는 관리비를 장기간 체납한 상태였고, 원고(아파트 입주자대표회의)는 아파트 관리규약 등을 근거로 낙찰자인 피고에게 전 소유자가 체납한 관리비 전액인 약 8,634,460원(전유부분, 공용부분, 연체료 포함)을 지급하라는 소송(지급명령신청)을 제기하였습니다.

이에 피고는 억울함을 호소하며 본 법무법인을 방문하였고, 본 법무법인 정석은 피고를 대리하여 즉시 이의신청을 하고 본격적인 민사소송 절차에 착수하였습니다. 

[원고 주장의 요지]

원고는 '체납한 관리비 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 행사할 수 있다'는 아파트 관리규약 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제1항 등을 근거로, 아파트를 경매로 낙찰받아 입주자 지위를 승계한 피고가 전 소유자의 체납 관리비 전액을 납부할 의무가 있다고 주장하였습니다. 

[피고(법무법인 정석) 주장의 요지]

본 법무법인은 관련 법령과 대법원 판례를 면밀히 분석하여

① 집합건물법 제28조 제3항에 따라 관리규약은 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못하므로, 관리규약으로 전유부분 관리비까지 승계시키는 것은 입주자 자치규범의 한계를 벗어난 것으로서 특별승계인에게 효력이 없다.

② 특별승계인은 건물의 유지·관리를 위해 공동으로 부담해야 하는 '공용부분 관리비'에 한해서만 승계의무가 있으며, 개별적 이익을 위한 '전유부분 관리비'는 승계되지 않는다.

③ 관리비 연체료는 위약벌의 일종이므로, 특별승계인이 전 소유자의 위약벌 채무까지 승계하는 것은 아니어서 연체료는 납부할 의무가 없다.

④ 관리비 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되므로, 이를 역산하여 3년이 경과한 관리비 채권은 시효로 소멸하였다고 반박하였습니다. 

[사건의 쟁점]

본 사건의 쟁점은 경매로 아파트를 취득한 특별승계인이 관리규약에도 불구하고 '전유부분' 관리비와 '연체료'까지 부담해야 하는지 여부. 장기간 체납된 관리비 중 3년이 경과한 부분에 대하여 소멸시효 완성을 주장할 수 있는지 여부 입니다. 

[법원의 판단]

법원은 법무법인 정석의 주장을 대부분 수용하여 "조정을 갈음하는 결정"을 내렸습니다. 즉, 법원은 원고가 청구한 8,634,460원 중, 전유부분 관리비와 연체료를 전액 배제하고, 피고가 주장한 소멸시효가 완성된 기간의 공용부분 체납관리비를 공제한 후, 최종적으로 피고는 원고에게 3,445,890원만을 지급하라고 결정하였습니다. 

[해설]

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 공용부분에 관한 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 대법원은 관리규약이 체납관리비 채권 전체에 대하여 승계인에게 행사할 수 있다고 규정하고 있더라도, 이는 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고 개인의 기본권을 침해하는 사항으로서 특별승계인이 이를 명시적·묵시적으로 승인하지 않는 한 효력이 없다고 판시하였습니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결).

특별승계인은 '공용부분 관리비'에 대해서만 승계의무를 집니다. 이는 집합건물 공용부분이 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 할 필요가 있기 때문입니다. 반면, '전유부분 관리비'는 승계되지 않습니다.

대법원 또한, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종특별승계인 뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다고 판시하여(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결), 특별승계인이 관리사무소의 체납관리비납부요구에 대하여 별도로 승낙한 사실이 없는 이상, 특별승계인은 전소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비에 대해서만 납부의무를 부담한다는 점을 명백히 하고 있습니다.

한편 대법원은 “관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조).”고 판시하여 연체료는 위약벌의 일종으로, 전 소유자의 연체로 인해 발생한 법률효과(연체료)까지 승계인이 승계하는 것은 아니므로, 피고는 연체료를 부담할 의무가 없습니다.

참고적으로 특별승계인의 채무 부담은 면책적 채무인수가 아니라 '중첩적 채무인수'에 해당하므로, 원고는 전 소유자에게도 여전히 청구가 가능합니다. 대법원 또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결)고 판시하고 있습니다.

본 법무법인은 위와 같은 판례를 근거로 원고가 전 소유자에게 받아야 할 돈을 피고에게 부당하게 청구하고 있음을 강조하였습니다.

결국 아파트의 낙찰자인 피고는 전 소유자의 체납 관리비 중, ① 전유부분 관리비, ② 모든 연체료, ③ 3년 소멸시효가 완성된 공용부분 관리비를 제외한, '소멸시효가 완성되지 않은 최근 3년 치의 공용부분 관리비'만 납부하면 됩니다. 이에 법원은 이러한 법리를 정확히 적용하여 원고가 당초 청구한 금액의 약 60%를 감액하는 결정을 내렸습니다.

경매나 공매를 통해 부동산을 취득할 때, 관리사무소 측에서 단전·단수 조치를 거론하며 전 소유자의 체납관리비 전액(연체료 포함) 납부를 강요하는 경우가 많습니다. 그러나 위 승소사례에서 보듯, 법적으로 매수인이 부담해야 할 범위는 명확히 한정되어 있습니다.

특히 '연체료는 승계되지 않는다'는 점과 '3년 단기소멸시효' 쟁점은 일반인이 놓치기 쉬운 부분이므로, 부당한 관리비 청구를 받으셨다면 즉시 납부하시기보다 전문가와 상의하여 정확한 채무 범위를 확인하시기 바랍니다. 

오늘은 ‘체납관리비 청구에 대한 감액(공용부분 한정, 연체료 제외) 승소사례’에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 행정, 가사 등과 관련한 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유 드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

만약 법률문제와 관련하여 더 궁금하신 사항이 있으시면

아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상담해드리겠습니다. 

법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.

(본 승소사례는 실제 판결문을 바탕으로 작성되었으며, 체납관리비에 대한 법리를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 것입니다. 개별 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률전문가와의 상담을 권장합니다.)