오늘은 [법무법인 정석]에서 원고 임대인이 임차인을 상대로 ‘건물명도 소송’을 제기하여 승소 판결을 받은 승소사례를 전해드리겠습니다.

‘건물명도소송’ 승소사례

[관련법률]

상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

민법 제640조(차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다

[사건의 개요]

임대인은 2016년 12월경 임차인과 임대인 소유 건물에 대한 임대차계약을 체결하였습니다.

이후 임차인은 매월 차임을 지급하여 왔으나, 최근 3개월 이상 차임을 연체하였습니다.

이에 임대인은 임차인에게 임대차 계약 해지 통보 후 명도 소송을 제기한 사례입니다.

[법원의 판단]

법원은,

실제 명도일까지 매월 차임 상당의 금액을 지급하고, 

임대인 소유의 부동산을 인도하라는 판결을 내렸습니다.

소송비용 또한 패소한 피고가 부담하도록 하였습니다.

[명도소송 제기시 주의할 사항]

명도소송을 제기할 때에는 반드시 부동산점유이전금지가처분을 신청하여,

임차인이 임의로 점유를 이전하지 못하도록 하여야 합니다.

만약 부동산점유이전금지가처분을 하지 않으면

설령 명도소송에서 승소하더라도 강제집행을 하지 못하여,

다시 소송을 제기해야 할 수도 있습니다. 

[해설]

차임연체와 관련에서는 [민법], [상가건물임대차보호법], [주택임대차보호법]에 각 규정하고 있는데, 임대인은 임차인이 차임을 연체할 경우 언제 계약이 해지될 것인가를 명확히 알아두어야지만 불이익을 입지 않습니다. 

먼저 주택임대차보호법에서는, 차임연체로 인한 임대차계약의 중도 해지 조항이 없습니다. 따라서 차임연체에 대한 민법의 규정에 따라야 하는데, 민법 640조는 “임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 정하고 있으므로, 임대인은 차임연체액에 2기분에 달하기만 하면 위 민법 규정을 근거로 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

상가건물임대차보호법에서는, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인의 차임연체액이 3기에 달하게 되면 임대인은 차임연체를 이유로 계약해지할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

즉, 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 등의 임대차는 2기의 차임액에 달하는 때에, 상가건물임대차보호법의 적용을 받은 상가 등의 임대차는 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 

다만 임대인이 차임을 연체로 계약해지 할 수 있는 권리를 갖게된다고 하여 당연히 임대차계약이 해지되는 것은 아니므로, 임대인은 임차인에게 임대차계약을 해지하겠다는 해지의 의사표시를 명확히 통지하여야 합니다.

만약 임대차계약이 만료되었거나 해지를 하려는 경우 법무법인 정석에서 상담을 받아보시고 해결하시는 것이 좋습니다. 

더욱 궁금한 문의사항이 생기셨다면 아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상당해드리겠습니다.

명도소송과 그리고 기타 부동산 관련 소송은 언제라도 안양부동산소송 법무법인 정석을 찾아주세요!