부동산 매매계약을 체결하고 수억 원에 달하는 계약금과 중도금까지 지급하였음에도, 매도인이 해당 부동산을 제3자에게 처분하거나 추가적인 담보권을 설정하는 경우, 매수인은 자신의 소유권이전등기청구권을 실현할 수 없게 되어 회복하기 어려운 재산적 손해를 입게 됩니다.

본 사건의 의뢰인 또한 상대방 소유의 임야에 대하여 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하였음에도, 제3자가 해당 토지 위에 대규모 건축허가를 신청하여 상대방이 매매계약의 이행을 거부할 위험이 존재하였습니다.

본 법무법인은 이 번 사례를 통하여 부동산처분금지가처분이라는 보전처분의 법리적 구조와 실무적 활용 방법에 관한 객관적인 법리적 가이드라인을 제시하고자 합니다. 

[관련법률]

민사집행법 제300조(가처분의 목적)

① 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

② 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.

민사집행법 제301조(가압류절차의 준용)

가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.

민법 제565조(해약금)

① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. 

[관련판례]

대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결

부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다.

대법원 2005. 10. 17.자 2005마814 결정

다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 허용되는 것으로서( 민사집행법 제300조 제1항), 이른바 만족적 가처분의 경우와는 달리 보전처분의 잠정성·신속성 등에 비추어 피보전권리에 관한 소명이 인정된다면 다른 특별한 사정이 없는 한 보전의 필요성도 인정되는 것으로 보아야 하고, 비록 동일한 피보전권리에 관하여 다른 채권자에 의하여 동종의 가처분집행이 이미 마쳐졌다거나, 선행 가처분에 따른 본안소송에 공동피고로 관여할 수 있다거나 또는 나아가 장차 후행 가처분신청에 따른 본안소송이 중복소송에 해당될 여지가 있다는 등의 사정이 있다고 하더라도 그러한 사정만으로 곧바로 보전의 필요성이 없다고 단정하여서는 아니 된다.

대법원 1975. 5. 27. 선고 75다190 판결

부동산등기법 92조 소정의 등기명의인인 근저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부할 수 없는 경우에는 근저당권의 목적이 된 등기부상 1필지의 토지 중의 특정부분을 분할등기하여 이에 대한 소유권이전등기를 할 수 없는 것이므로 위 특정부분의 토지에 대한 소유권이전등기 청구권을 보전하기 위하여는 1필지의 토지 전부에 대한 가처분을 할 수 밖에 없다. 

[사건의 개요]

의뢰인들은 2025. 11.경 상대방과 사이에, 본 사건 토지 중 특정 면적에 대하여 부동산 매매계약을 체결하였습니다.

의뢰인들은 위 각 매매계약에 따라 계약금 및 중도금을 지급하였고, 이로써 위 매매계약은 민법 제565조에 의한 해약금에 의한 해제가 더 이상 불가능한 단계, 즉, 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르게 되었습니다.

그런데 얼마 후 제3자인 회사가 본 사건 토지에 관하여 공동주택 신축의 건축허가를 신청하였습니다.

이는 상대방이 의뢰인들과의 매매계약에도 불구하고 본 사건 토지를 제3자에게 처분하거나 제3자에게 사용·수익을 허락하였음을 강하게 시사 하는 것이었습니다.

이에 의뢰인들은 본 법무법인을 소송대리인으로 선임하여, 상대방이 본 사건 토지에 대하여 매매, 증여, 전세권·저당권·임차권의 설정 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다는 내용의 부동산처분금지가처분을 수원지방법원에 신청하기에 이르렀습니다. 

[사건의 쟁점]

부동산처분금지가처분이 인용되기 위해서는 채권자가 채무자에 대하여 특정 부동산에 관한 이행청구권, 즉 피보전권리를 가지고 있어야 합니다.

따라서 본 사건의 쟁점은 의뢰인들의 피보전권리인 소유권이전등기청구권이 유효하게 존재하는지 여부입니다.

또한 1필지 토지의 일부 면적에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 해당 1필지 토지 전부에 대한 처분금지가처분을 신청할 수 있는지 여부입니다. 

[법원의 판단]

법원은 본 사건 부동산처분금지가처분 신청이 이유 있다고 판단하고, 의뢰인이 신청한 1필지 토지 전부에 대하여 매매, 증여, 전세권·저당권·임차권의 설정 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다.”는 결정을 내렸습니다. 

[해설]

‘부동산처분금지가처분’란 내가 돈을 주고 물건을 사기로 약속하고, 대금의 상당 부분까지 이미 지급하였는데, 상대방이 그 물건을 다른 사람에게 팔아버릴 위험이 있을 때, 법원에 요청하여 상대방이 그 물건을 함부로 처분하지 못하도록 '잠금장치’를 거는 것에 비유할 수 있습니다.

부동산의 경우 등기부등본에 처분금지가처분 기입등기가 경료 됨으로써, 상대방이 해당 부동산을 매도하거나 담보를 설정하더라도 장차 가처분채권자가 본안소송에서 승소하면 그 처분행위의 효력을 부정할 수 있는 법적 보호를 받게 됩니다.

민사집행법 제300조 제1항은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다."고 규정하고 있습니다.

대법원 또한 2005. 10. 17.자 2005마814 결정에서, 이러한 유형의 처분금지가처분은 피보전권리에 관한 소명이 인정된다면 다른 특별한 사정이 없는 한 보전의 필요성도 인정되는 것으로 보아야 한다는 법리를 확립하였습니다.

이는 처분금지가처분이 본안판결이 확정될 때까지의 잠정적·응급적 성격을 가지는 보전처분이라는 점에서, 그 피보전권리의 존재가 소명되는 이상 채무자의 처분행위로 인하여 권리 실현이 불가능해질 위험 자체가 곧 보전의 필요성을 구성하기 때문입니다.

대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은 부동산 매매계약에서 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는, 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다고 판시하고 있습니다.

본 사건에서 의뢰인들의 피보전권리는 매매계약에 기한 소유권 일부이전등기청구권입니다. 즉, 의뢰인들은 상대방에게 이미 계약금 및 중도금을 지급하였으므로, 위 전원합의체 판결의 법리에 의하면 의뢰인들과 상대방 사이에 이루어진 매매계약은 더 이상 해약금에 의한 해제가 허용되지 않으므로 상대방은 의뢰인들에 대하여 소유권이전등기 협력의무를 부담합니다.

한편, 본 사건에서 특히 주목할 점은 1필지 토지의 일부에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 왜 해당 1필지 토지 전부에 대하여 처분금지가처분을 신청하였는가라는 점입니다.

그러나 1필지 토지의 특정 일부분에 대한 처분금지가처분등기는 할 수 없으므로 1필지 토지 전부에 대한 처분금지가처분결정에 기한 등기촉탁에 의하여 1필지 토지 전부에 대한 처분금지가처분등기를 할 수밖에 없습니다.

대법원 또한 75다190 판결에서 “등기부상 1필지 내의 특정된 일부토지에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여는 바로 분할등기가 될 수 있다는 등 특별한 사정이 없으면 그 1필지 토지 전부에 대하여 가처분을 할 수밖에 없다.”고 판시하고 있는바, 이는 등기제도의 기술적 한계를 보완하면서도 채권자의 권리 보전을 실효성 있게 보장하기 위한 것입니다.

본 사건에서 본 법무법인은 의뢰인들의 피보전권리의 존재를 소명하는 동시에, 보전의 필요성이 단순한 추상적 위험이 아닌 현실적이고 구체적인 위험임을 입증하였습니다.

특히 본 법무법인은 의뢰인들이 매수한 대상이 본 사건 토지의 일부 면적에 불과함에도 불구하고, 대법원 75다190 판결과 대법원등기예규 제881호의 법리를 원용하여 등기부상 1필지로 되어 있는 토지에 근저당권이 설정되어 있어 즉시 분할등기가 불가능한 상황임을 소명하고, 분필등기를 완료하기 전에 상대방이 토지를 처분할 시간적 위험이 존재한다는 점을 적시하여 재판부로 하여금 토지 전부에 대한 가처분의 불가피성을 논리적으로 설득력 있게 주장하였습니다.

이번 부동산처분금지가처분의 인용 결정을 통하여 상대방이 향후 본 사건 토지를 제3자에게 매도하거나 추가적인 담보권을 설정하더라도 의뢰인들이 본안소송에서 승소확정판결을 받는 경우 그 효력이 부정될 수 있습니다.

위 가처분 결정으로 인하여 의뢰인들의 소유권이전등기청구권이 본안 판결 시까지 안전하게 보전되었으며, 향후 발생 가능한 제3자 개입에 의한 추가 분쟁 리스크를 사전에 원천 차단하는 효과가 있습니다.

나아가 의뢰인들이 위 가처분 결정을 기초로 본안소송인 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 궁극적으로 소유권을 확보할 수 있는 법적 기반을 확고히 마련하게 되었습니다.

이와 같이 부동산 매매계약을 체결하고 계약금이나 중도금을 이미 지급하였음에도 매도인이 계약 이행을 지체하거나 제3자와의 추가 거래 정황이 포착되는 경우, 매수인으로서는 신속하게 보전처분을 강구하여야 합니다.

특히 본 사건과 같이 1필지 토지의 일부만을 매수하는 거래에서는 등기법상의 기술적 한계로 인하여 가처분의 범위 설정 등 일반인이 스스로 판단하기 어려운 전문적인 법률 문제가 수반됩니다.

법무법인 정석은 이러한 복잡한 부동산 분쟁에서 풍부한 경험과 정밀한 법리 분석을 바탕으로 의뢰인의 권리를 신속하고 확실하게 보전하고 있으므로, 유사한 사건으로 고민하고 계신 분께서는 법무법인 정석에 상담을 신청하시어 전문적인 법률 조력을 받으시기를 권유드립니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

만약 민사, 형사, 행정, 가사 등 법률문제와 관련하여 더 궁금하신 사항이 생기셨다면

아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상담해드리겠습니다. 

법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.

(본 승소사례는 실제 판결문을 바탕으로 작성되었으며, 부동산처분금지가처분에 있어서 피보전권리의 소명 및 1필지 토지 일부에 대한 가처분의 범위의 법리를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 것입니다. 개별 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률전문가와의 상담을 권장합니다.)