임대차 분쟁에서 임차인이 자신에게 불리해진 상황을 되돌리기 위하여, 과거에 자신이 체결한 계약 자체가 무효이거나 취소되었다고 주장하는 경우가 적지 않습니다.

그러나 한번 적법하게 성립한 계약을 사후에 무효 또는 취소로 되돌리기 위해서는 법이 정한 엄격한 요건이 충족되어야 하며, 그 입증책임은 이를 주장하는 측에 있습니다.

본 사건은 임차인이 자신이 체결한 임대차 갱신계약을 두고 보증금 반환채무 면탈을 위한 반사회질서 행위로서 무효이거나 착오·강박에 의하여 취소되었다고 주장한 사안입니다.

법무법인 정석은 임대인 측(주위적 피고들)을 대리하여, 종전과 동일한 조건으로 기간만을 연장한 갱신계약에는 어떠한 반사회질서성도 인정될 수 없으며 착오·강박을 인정할 증거 또한 존재하지 않음을 논증함으로써 임차인의 무효·취소 주장을 모두 배척시켰습니다.

이 글은 임대차계약의 효력을 둘러싼 분쟁을 겪는 분들께 객관적인 법리적 가이드라인을 제시하고자 작성되었습니다.

[관련법률]

민법 제103조(반사회질서의 법률행위)

선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)

① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

② 상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.

③ 전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 

[관련판례]

대법원 2016. 4. 28. 선고 2015다58730, 2015다58747 판결

민법 제103조에 의하여 무효로 되는 반사회질서 행위는 법률행위의 목적인 권리의무의 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우뿐만 아니라, 그 내용 자체는 반사회질서적인 것이 아니라고 하여도 법률적으로 이를 강제하거나 법률행위에 반사회질서적인 조건 또는 금전적인 대가가 결부됨으로써 반사회질서적 성질을 띠게 되는 경우 및 표시되거나 상대방에게 알려진 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우를 포함한다(대법원 2005. 7. 28. 선고 2005다23858 판결 참조).

대법원 2023. 2. 23. 선고 2022다287383 판결

[1] 민법 제103조에 따라 무효로 되는 반사회질서 행위는 법률행위의 목적인 권리의무의 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우, 권리의무의 내용 자체는 반사회질서적인 것이 아니라고 하여도 법률적으로 이를 강제하거나 그 법률행위에 반사회질서적인 조건 또는 금전적 대가가 결부됨으로써 반사회질서적 성격을 띠는 경우, 표시되거나 상대방에게 알려진 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우 등을 포괄하는 개념이다. 법률행위의 일방 당사자로서 경제력의 차이로 인하여 우월한 지위에 있는 사업자가 그 지위를 이용하여 자기는 부당한 이득을 얻고 상대방에게 과도한 반대급부 내지 부당한 부담을 지우는 것으로 이를 강제하는 것이 사회적 타당성이 없다고 평가할 수 있는 경우 역시 이에 해당하여 무효가 된다.

[2] 계약 등 법률행위의 내용이 민법 제103조에서 정한 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위로서 무효인지 여부는 계약 등의 실질을 살펴 판단하여야 하는데, 경제적 지위에서 우위에 있는 당사자와의 관계에서 상대방의 계약상 의무와 그 위반에 따른 손해배상책임에 관하여 구체적이고 상세한 규정을 두는 등 계약상 책임의 요건과 범위 및 절차 등을 정한 경우, 그 취지는 계약상 책임의 부과 절차의 객관성·공정성을 확보하기 위한 것이므로, 이러한 요건과 절차에 따르지 않은 채 상대방에게 이를 초과하는 책임을 추궁하는 것은 비록 그것이 계약상 별도의 약정에 기한 것이더라도 달리 그 합리성·필요성을 인정할 만한 사유가 존재하지 않는 한 경제적 지위의 남용에 따른 부당한 이익의 취득 및 부담의 강요로서 민법 제103조에 위반되어 무효로 볼 여지가 있다. 

[사건의 개요]

의뢰인(주위적 피고들)과 상대방(임차인, 원고)은 2019. 8. 20. 보증금 1억 6,500만 원의 임대차계약을 체결한 이래, 묵시적 갱신을 거쳐 2023. 7. 11. 동일한 보증금으로 제2차 임대차계약을, 2025. 7. 11. 다시 동일한 보증금으로 임대차기간을 2027. 7. 10.까지 연장하는 제3차 임대차계약을 각 체결하였습니다. 제3차 임대차계약서에는 "본 건물은 신탁등기인 것을 확인하였고, 임차인은 신탁의 동의 없이 진행되는 것을 인지하고 계약 연장함"이라는 특약사항이 명시되어 있었습니다. 

[당사자 주장의 요지]

상대방은 제3차 임대차계약이 보증금 반환채무를 면탈하기 위하여 작성된 것으로서 민법 제103조 위반으로 무효이거나, 착오 또는 강박에 의하여 작성된 것으로서 준비서면을 통해 취소되었다고 주장하면서, 의뢰인에게 보증금 반환을 청구하였습니다.

이에 대하여 법무법인 정석은 제3차 임대차계약은 종전과 동일한 보증금으로 임대차기간만을 연장한 통상의 갱신계약에 불과하여 반사회질서성을 인정할 여지가 없으며, 착오·강박을 인정할 증거 또한 존재하지 않는다고 반박하였습니다.

[사건의 쟁점]

이 사건의 쟁점은 종전 계약과 동일한 보증금으로 임대차기간만을 연장한 갱신계약이 보증금 반환채무 면탈을 위한 반사회질서 행위로서 무효가 될 수 있는지, 그리고 그 계약이 착오 또는 강박에 의한 의사표시로서 취소될 수 있는지 여부였습니다. 

[법원의 판단]

법원은 제3차 임대차계약의 효력을 부정하는 임차인의 주장을 모두 배척하였습니다.

먼저 민법 제103조 위반 주장에 대하여, 법원은 제3차 임대차계약이 종전과 동일한 보증금 1억 6,500만 원으로 그 임대차기간만을 연장한 계약인 점, 특약사항에 임차인 스스로 신탁등기 사실과 신탁 동의 없이 진행됨을 인지하고 계약을 연장한다는 내용이 기재되어 있는 점, 그 결과 임차인은 2019. 9.경부터 보증금 증액 없이 계속 거주할 수 있게 된 점 등에 비추어, 원고가 주장하는 사정이나 제출한 증거만으로는 동 계약이 보증금 반환채무 면탈을 위하여 작성된 반사회질서 행위로서 무효라고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였습니다.

또한 착오 또는 강박에 의한 의사표시라는 주장에 대하여도, 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였습니다.

그 결과 제3차 임대차계약이 유효한 이상, 종전 계약의 기간 만료를 전제로 한 보증금반환청구는 이유가 없다고 보았습니다.

[해설]

일반인은 흔히 자신에게 불리하거나 손해가 되는 계약은 모두 무효로 만들 수 있다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 민법 제103조가 말하는 반사회질서 행위란, 단지 한쪽에 불리한 계약이 아니라 그 계약의 내용·조건·대가 또는 동기가 사회의 최소한의 도덕률이나 공공질서에 정면으로 반하는 경우를 의미합니다.

대법원이 제시하는 판단 요건에 따르면, 반사회질서 무효가 인정되려면 권리의무의 내용 자체가 사회질서에 반하거나, 반사회질서적 조건·대가가 결부되거나, 상대방에게 알려진 동기가 반사회질서적이어야 합니다.

단지 계약 성립 과정에 다소 부당한 사정이 있었다는 것만으로는 무효가 아니라, 기껏해야 착오·강박 등 의사표시의 하자로서 취소를 논할 수 있을 뿐입니다.

그리고 무효 사유든 취소 사유든 이를 주장하는 측이 입증책임을 부담하는데, 특히 당사자가 직접 서명·날인한 처분문서인 계약서는 그 기재 내용대로 의사표시가 있었던 것으로 강하게 추정되므로, 그 효력을 부정하려는 측은 이를 뒤집을 만한 명확한 반증을 제시하여야 합니다.

법무법인 정석은 임차인의 무효·취소 주장이 사실관계에 부합하지 않음을 처분문서와 계약의 경제적 실질을 통해 정면으로 반박하였습니다.

임차인은 제3차 계약이 보증금 반환을 면탈하기 위한 것이라고 주장하였으나, 정석은 해당 계약이 보증금을 증액하지도 감액하지도 않은 채 오직 임대차기간만을 연장한 통상적 갱신계약에 불과하며, 오히려 임차인에게 증액 없는 계속 거주라는 이익을 부여한 계약임을 부각함으로써, 그 어디에도 반사회질서적 조건이나 대가가 결부될 여지가 없음을 논증하였습니다.

나아가 본 법무법인은 계약서의 특약사항에 임차인 스스로 "신탁등기인 것을 확인하였고, 신탁의 동의 없이 진행되는 것을 인지하고 계약 연장함"이라고 기재한 처분문서를 제시함으로써, 임차인이 신탁 관계를 충분히 인식한 상태에서 자발적으로 계약을 체결하였음을 입증하였습니다.

이는 착오나 강박을 주장할 여지를 근본적으로 차단한 것으로서, 임차인 스스로 작성·확인한 처분문서를 정면으로 제시하여 무효·취소 주장의 입증을 무력화한 점이 이번 쟁점에서의 결정적 승소요인이 되었습니다. 

본 사건은 한번 적법하게 성립한 계약을 사후에 무효·취소로 되돌리는 것이 결코 쉽지 않으며, 특히 당사자가 직접 작성한 처분문서가 갖는 증명력이 얼마나 강한지를 명확히 보여주는 사례입니다.

위 사례와 유사하게 자신이 체결한 계약의 효력을 둘러싼 분쟁을 겪고 계신 분이라면, 계약서의 문언, 특약사항의 기재 내용, 계약 체결 당시의 정황을 객관적으로 정리하고, 무효·취소를 주장하거나 방어하는 데 필요한 증거를 빠짐없이 확보하는 것이 중요합니다.

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

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법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.

(본 승소사례는 실제 판결문을 바탕으로 작성되었으며, 임대차 갱신계약의 반사회질서 무효 및 착오·강박 취소 주장의 한계의 법리를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 것입니다. 개별 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률전문가와의 상담을 권장합니다.)