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[민사] ‘건물인도 청구소송’ 승소사례

작성일 2022/08/26 수정일 2022/08/26 조회 851

오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘건물명도(인도) 청구소송’ 승소사례를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

민법 제634조(임차인의 통지의무)

임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무)

특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

[관련판례]

대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결

임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없고, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다.

대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결

임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액임.

대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결

동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다. 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다.

[사건의 개요]

임대인인 원고는 임차인인 피고와 임대보증금 20,000,000원, 임차기간 2년, 월차임 1,500,000원(후불)으로 정하여 상가 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인은 임대인 소유의 상가와 인접 상가 사이에 있던 석고보드로 된 경계벽을 철거하고 내부를 터서 하나의 커피숍으로 운영하였고, 이에 임대인은 임차인에 대하여 계약위반 행위를 이유로 임대차 계약 해지를 통보한 후 이 사건 건물명도(인도)소송을 제기한 사례입니다.

임대인인 원고의 주장

피고가 원고의 동의를 받지 않고 이 사건 경계벽을 허문 것은 이 사건 임대차계약 제3조가 금지하고 있는 구조변경에 해당하고, 이로 인해 원고는 이 사건 부동산을 담보로 대출받은 대출금의 만기연장을 받지 못하는 재산권침해를 받게 되었으므로 원고의 피고의 계약위반행위를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하였으므로 피고는 원고에게 이 사건 상가를 인도하여야 한다는 것입니다.

임차인인 피고의 주장

이 사건 경계벽은 석고보드로 된 경량 칸막이 시설로서 그 철거와 원상회복에 다액의 비용이나 시간이 걸리지 않으므로 피고가 이 사건 경계벽을 일시적으로 철거하였다고 하더라도 이 사건 상가는 구조상, 이용상 독립성을 상실하지 않으므로 피고가 이 사건 임대차계약을 위반하였다고 할 수 없다는 것입니다.

[법원의 판단]

법원은 이 사건 경계벽의 철거 및 원상회복이 비교적 용이하다고 하더라도 이 사건 상가의 구조상, 이용상 독립성이 일시적으로라도 상실된 이상 원고로서는

재산권 행사에 큰 손해를 보게 되므로, 원상회복이 용이하다는 사정만으로 피고의 경계벽 철거 행위를 이 사건 임대차계약 제3조에서 금지하고 있는 구조변경 행위에 해당하지 않는다고 할 수 없다면서, 피고의 계약위반을 이유로 임대차계약이 해지되었으므로 피고는 원고에게 이 사건 상가를 인도하여야 한다고 판결하였습니다.

[해설]

의뢰인인 원고와 피고 사이에 체결한 임대차계약서에는 '임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하여 사용할 수 없다'고 규정하고 있었습니다.

그런데 임차인은 의뢰인인 원고의 동의를 받지 않고 이 사건 경계벽을 임의로 허물어 구조를 변경하였습니다. 이에 원고는 피고가 이 사건 임대차에서 정한 의무를 위반하였다는 이유로 피고와의 임대차계약을 해지하면서 건물인도 소송을 제기하였습니다. 이에 대하여 피고는 설령 경계벽을 철거하였다고 하더라도 위 경계벽은 경량칸막이로서 원상회복에 다액의 비용이나 시간이 걸리지 않으므로이 사건 임대차계약을 위반한 사실이 없다고 주장 하였습니다.

즉, 이 사건 건물인도 소송의 쟁점은 경량칸막이로 구성되어 있던 경계벽을 철거 한 행위가 이 사건 임대차계약서에서 정한 부동산의 용도나 구조를 변경하였는지의 여부였습니다.

 

이에 대하여 법원은, 비록 이 사건 경계벽의 철거 및 원상회복이 비교적 용이하다고 하더라도 이 사건 상가의 구조상, 이용상 독립성이 일시적으로라도 상실된 이상 원고로서는 재산권행사에 큰 손해를 보게 되므로, 원상회복이 용이하다는 사정만으로 피고의 경계벽 철거 행위를 이 사건 임대차계약 제3조에서 금지하고 있는 구조변경 행위에 해당하지 않는다고 할 수 없다면서, 피고는 원고에게 이 사건 상가를 인도하라는 원고 승소 판결을 한 것입니다. 

 참고적으로 임차인은 임차상가건물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 할 의무(「민법」 제618조)와   계약이나 임차상가건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용), 임대차계약 기간 동안 임차상가건물을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 할 의무(「민법」 제374조), 임차상가건물의 수선이 필요하거나 그 상가건물에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 할 의무(「민법」 제634조)가 있습니다.

또한 임차인은 임대차계약이 종료하면 임대인에게 임차상가건물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 하고(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용), 임차인의 상가건물 반환의무 및 원상회복의무가 이행불능이 된 경우 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 부담합니다.

만약 임차인이 위와 같은 임차인으로서의 의무를 불이행하는 경우 임대인은 임차인의 계약위반을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있으므로, 이러한 경우 반드시 법률전문가의 조언을 받아 문제를 해결할 것을 권유해 드립니다.

오늘은 건물인도청구소송과 관련된 승소사례에 대하여 알아보았습니다.

본 법무법인은 다양한 임대차와 관련된 문제를 해결하고 있습니다.

만약 임대차와 관련하여 더 궁금하신 사항이 있으시면 아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상담해드리겠습니다.

 

법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.

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