오늘은 [법무법인 정석]에서 전차인이 있는 경우의 ‘건물명도(인도) 청구소송’ 승소사례를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 민법 제630조(전대의 효과)

① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

[관련판례]

대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없지만, 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 그 임대차 목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 사용·수익케 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이고, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지 의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 임대인의 채무가 손해배상 채무로 변환된 상태로 채권·채무관계가 존속한다고 볼 수 없다.

대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 나아가 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타인이 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인바, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다.

[사건의 개요]

임대인들은 2021년 10월경 피고1과 임대인들 소유의 상가에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 이 사건 임대차계약체결 당시 원고들은 피고1의 피고2와의 전대차계약에 동의하였는데, 전차인인 피고2는 2022. 4.경 부터 약 3기분의 월차임을 지급하지 않았고, 이에 임대인들은 피고들에게 임대차 계약 해지를 통보한 후 이 사건 건물명도(인도)소송을 제기하였습니다.

[법원의 판단]

법원은 임차인 및 전차인인 피고들에게, 이 사건 상가를 인도하고, 이 사건 상가의 인도 완료일까지 각 임대료 상당에 해당하는 돈을 지급하라는 판결을 내리고, 소송비용은 패소한 피고들이 부담하도록 하였습니다.

[해설]

상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)에 의하면 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 또한 건물의 임대차에서 임차인의 임차료 연체액이 2기(期)의 임차료액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있으며(민법 제640조 참조), 이러한 경우 임대차계약의 해지에는 임대인의 최고절차도 필요하지 아니하므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 참조), 임차인 및 전차인이 3기의 차임을 연체하였다면 임대인에게 임차목적물을 인도해 줄 의무가 있습니다.

또한 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고(민법 제630조 제1항), 전대차는 임대차의 존속을 전제하는 것으로 임대인의 동의 있는 전차인이라도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수 없고(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결 참조), 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있으며(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결 참조), 임차인과 전차인이 각 임대인에 대하여 부담하는 채무는 부진정연대관계에 있습니다.

전대차는 임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 계약을 말합니다. 이러한 전대차는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용되며(민법629조 1항), 임대인의 동의 없이 무단으로 임차물을 전대한 때에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다(629조 2항). 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 전차인은 전대인에 대한 차임(借賃)의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못합니다(630조).

한편 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우, 전차인이 전대인에 대하여 전대기간 종료일 이후의 차임상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있습니다. 대법원은 “임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 나아가 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타인이 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인바(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결, 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결), 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다고 할 것이다.”라고 판시하여(대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결), 전차인 또한 임대차 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무를 부담합니다.

본 사건의 경우에도 법원은 전차인인 피고2에게 이 사건 상가를 인도할 때까지 위 상가를 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환하여야 한다고 판단하여 의뢰인인 원고의 전차인에 대한 차임 상당의 부당이득금 반환 청구를 전부 인용하였습니다.

 오늘은 건물명도 청구와 관련한 소송 사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 건물명도 청구와 관련한 소송은 다소 복잡하고 까다로우며, 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 도움이 반드시 필요합니다.

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