오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘가등기말소’ 승소사례를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

가등기담보 등에 관한 법률 제11조(채무자등의 말소청구권) 

채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다.

[관련판례]

대법원 2021. 10. 28., 선고, 2016다248325, 판결

 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라고 한다) 제3조, 제4조를 위반하여 적법한 청산절차를 거치지 아니한 채 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 무효이다. 이때 가등기담보법 제2조 제2호에서 정한 채무자 등은 청산금채권을 변제받을 때까지는 여전히 가등기담보계약의 존속을 주장하여 그때까지의 이자와 손해금을 포함한 피담보채무액 전부를 변제하고 무효인 위 본등기의 말소를 청구할 수 있다(제11조 본문). 그러나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다(제11조 단서 후문). 여기서 ‘선의의 제3자’라 함은 채권자가 적법한 청산절차를 거치지 않고 담보목적부동산에 관하여 본등기를 마쳤다는 사실을 모르고 그 본등기에 터 잡아 소유권이전등기를 마친 자를 뜻한다. 제3자가 악의라는 사실에 관한 주장ㆍ증명책임은 무효를 주장하는 사람에게 있다.

대법원 2018. 6. 15., 선고, 2018다215947, 판결

 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라고 한다) 제11조 본문은 같은 법 제2조 제2호에서 정한 채무자 등(이하 ‘채무자 등’이라고 한다)은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 피담보채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다고 하면서도, 같은 조 단서 전단에서 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지난 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 따라서 채무자 등이 가등기담보법 제11조 본문에 따라 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 구하기 위해서는 그때까지의 이자와 손해금을 포함한 피담보채무액을 전부 지급함으로써 그 요건을 갖추어야 한다. 그리고 가등기담보법 제11조 단서에 정한 10년의 기간은 제척기간이고, 제척기간은 그 기간의 경과 자체만으로 권리 소멸의 효과가 발생하므로, 가등기담보법 제11조 본문에 정한 채무자 등의 말소청구권은 위 제척기간의 경과로 확정적으로 소멸한다.

대법원 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결

가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법'이라 한다) 제3조는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나야 한다고 규정하고 있다. 가등기담보법 제4조는 채권자는 위 통지 당시 부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 부동산의 소유권을 취득하고 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있으며, 이에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있다. 위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 효력이 없다. 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다.

[원고 주장의 요지]

원고는 2011. 12.경 이 사건 부동산을 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득하였는데, 당시 이 사건 부동산에는 1993. 11. 24.자 접수된 소유권이전청구권가등기가 경료 되어 있었습니다. 이에 의뢰인인 원고는 위 소유권이전청구권가등기의 말소를 위하여 본 법무법인을 방문하였고, 본 법무법인은 이 사건 가등기는 그 제척기간이 경과되어 소멸되었거나 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기청구권 또는 그 피담보채권은 10년의 소멸시효 기간 경과로 이미 소멸하였으므로 이 사건 가등기는 말소되어야 한다고 주장하였습니다.

[법원의 판단]

법원은 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 수원지방법원 안양지원 안양등기소 1993. 11. 24.로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하고 소송비용은 피고가 부담하라는 판결을 선고하였습니다.

[해설]

가등기에는 채권담보를 목적으로 하는 담보가등기와 매매예약 등에 의한 가등기가 있고, 담보가등기신청을 할 경우 등기신청서 기재사항 중 등기목적을 본등기 될 권리의 이전담보가등기(예 : 소유권이전담보가등기, 저당권이전담보가등기 등)라고 기재하도록 등기예규에서 정하고 있습니다(등기예규 제1057호 2002. 8. 14. 제정),

대법원은 당해 가등기가 담보가등기인지는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지 당해 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는지 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는지 하는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니라고 하였으며(대법원 1998. 10. 7. 자 98마1333 결정) 또한, 담보가등기인지는 그 등기부상 표시나 등기할 때에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고, 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제라고 하였습니다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결).

한편 가등기담보 등에 관한 법률 제11조 본문은 같은 법 제2조 제2호에서 정한 채무자 등(이하 '채무자 등'이라 한다)은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 피담보채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다고 하면서도, 같은 조 단서 전단에서 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지난 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하여 10년의 제척기간을 두고 있습니다. 

제척기간은 권리자로 하여금 해당 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져옵니다.

이에 본 법무법인은 피고가 이 사건 부동산에 마친 매매예약 완결권은 위 매매예약일인 1993. 11. 24.로부터 10년이 경과되었음이 역수상 명백하므로 이 사건 가등기는 그 제척기간이 경과되어 소멸되었으므로 말소되어야 할 것이고, 가사 이 사건 가등기에 대한 매매예약완결권이 행사되어 매매계약이 성립되었다거나 이 사건 가등기가 매매예약에 기한 것이 아니라 담보 목적의 가등기라고 하더라도 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기청구권 또는 그 피담보채권인 피고의 채무자에 대한 채권은 10년의 소멸시효 기간 경과로 이미 소멸하였으므로 이러한 점에서도 이 사건 가등기는 말소되어야 할 것이라며 피고를 상대로 가등기 말소 청구의 소를 제기하여 승소 판결을 받아 의뢰인인 원고는 위 가등기를 말소할 수 있었습니다.

참고적으로 대법원은 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으므로 위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 효력이 없습니다. 다만 가등기권리자가 가등기담보 법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다.”고 판단하였습니다. 즉 가등기담보등에 관한 법률 상 청산절차를 거치지 않은 본등기는 강행규정에 위반되어 무효라 볼 것이나 사후에라도 정당한 청산절차를 마치는 경우 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있습니다.

오늘은 가등기말소 청구와 관련한 소송 사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 가등기말소와 관련한 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다.

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