오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘건물인도 청구소송에 대한 피고 승소사례’를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

민법 제213조(소유물반환청구권) 

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

[관련판례]

대법원 2020. 5. 28., 선고, 2020다211085, 판결

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조). 여기서 반환을 거부할 수 있는 권리에는 임차권, 임치, 도급 등과 같이 점유를 수반하는 채권도 포함되고, 소유자에 대하여 이러한 채권을 갖는 자가 소유자의 승낙이나 소유자와의 약정 등에 기초하여 제3자에게 점유할 권리를 수여할 수 있는 경우에는 그로부터 점유 내지 보관을 위탁받거나 그 밖에 점유할 권리를 취득한 제3자는 특별한 사정이 없는 한 자신에게도 점유할 권리가 있음을 들어 소유자의 소유물반환청구를 거부할 수 있다.

대법원 1998. 1. 23., 선고, 97다43468, 판결

 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.

대법원 1996. 1. 26., 선고, 95다30338, 판결

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

[사건의 경위]

임차인인 피고는 2016. 11. 경 이 사건 아파트에 대하여 소외 OOO와 임대차계약을 체결한 후 그 무렵 이 사건 아파트를 인도 받은 후 주소지로 하여 전입신고를 마쳤으나 확정일자는 받지 않았습니다. 그리고 당시 이 사건 아파트에는 압류 등의 제한이 없는 상태였습니다. 원고는 2020.경 이 사건 아파트를 경매로 낙찰받은 후 소유권이전등기를 마쳤습니다.

[원고 주장의 요지]

원고는 피고가 가장임차인으로서 정당한 권원 없이 이 사건 아파트를 점유하고 있다고 주장하면서, 피고에 대하여 이 사건 아파트의 인도 및 이 사건 아파트 인도일까지 매월 임차료 상당의 부당이득금의 반환을 청구하였습니다.

[피고 주장의 요지]

피고는 이 사건 아파트의 전 소유자인 소외 OOO와의 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳐 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 취득하였으므로 이 사건 아파트를 점유할 정당한 권원이 있다고 항변하였습니다.

[법원의 판단]

법원은 피고와 소외 OOO 사이에 체결된 임대차계약은 유효하게 체결되었고, 피고는 이 사건 아파트에 관하여 아무런 제한이 없는 상태에서 주택임대차보호법에 따른 대항력을 취득하였으므로, 피고에게는 이 사건 아파트를 점유할 정당한 권한이 있다며 원고의 피고에 대한 청구를 기각 하였습니다.

[해설]

“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항). 

주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위하여는 ① 주택의 인도와 ② 주소를 임차주택으로 주민등록 전입을 마쳐야 합니다. 여기에서 주택의 인도란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.  그리고 주민등록 전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 하는 신고로서, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 참고로, 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는 가에 따라 결정된다고 할 것입니다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조).

이러한 대항력은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 하여 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기는데,  여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). 예를 들어, 홍길동이 2011년 12월 1일 임차주택을 임차보증금 1억원에 임차하여 2011년 12월 15일 전입신고를 마쳤다면, 그 다음 날인 2011년 12월 16일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.

이 사건에서 임차인인 피고는 이 사건 아파트에 1순위 근저당권 설정일보다 앞서서 주택을 인도 받고 주민등록 전입을 마침으로써 대항력을 갖게 되었습니다. 그 결과 원고의 피고에 대한 건물인도 및 부당이득금반환 또는 손해배상 청구소송에서 법원은 피고와 소외 OOO간 체결한 임대차계약은 유효하게 체결되었고, 피고는 이 사건 아파트에 관하여 아무런 제한이 없는 상태에서 주택임대차보호법에 따른 대항력을 취득하였으모, 피고에게 이 사건 아파트를 점유할 정당한 권한이 있다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각한 것입니다. 

참고적으로 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 경우에는 임차권등기명령제도를 이용하면 됩니다.  “임차권등기명령제도”란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도입니다.

​오늘은 ‘건물인도 청구소송에 대한 피고 승소사례'에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 가사, 행정 등과 관련한 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유 드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다.

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