오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구’ 사례를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을제7조의2각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[관련판례]

대법원 2021. 12. 30., 선고, 2021다263229, 판결

2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인인 甲 등이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차계약이주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구로 갱신되었는지 문제 된 사안에서, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법에서 신설한 제6조의3 제1항(이하 ‘개정규정’이라고 한다)은부칙(2020. 7. 31.) 제2조 제1항에 따라 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로 2020. 8. 15. 종료되는 위 임대차계약에도 개정규정이 적용되나, 개정규정은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 甲 등이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020. 7. 9. 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단을 수긍한 사례.

수원지법 2021. 3. 11., 선고, 2020가단569230, 판결 : 항소

임대인 甲 등이 임차인 乙과 체결한 임대차계약의 기간이 만료하기 전에 丙 등과 임대차목적물인 부동산에 관한 매매계약을 체결한 다음, 乙이 임대차계약의 갱신을 요구하는데도 丙 등에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 후 丙 등이 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 乙의 계약갱신요구를 거절하며 乙을 상대로 부동산의 인도를 구한 사안에서, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권으로서, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 타당하므로, 위 임대차계약은 乙의 계약갱신요구권 행사로 인하여 갱신되었고, 그 후에 임차목적물을 양수한 丙 등은 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다고 한 사례

대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결

갱신거절 사유 중 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’(제1호)의 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 따라서 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

[사건의 개요]

원고는 2019년 5월경 피고와 임대차계약을 체결한 후 그 무렵 임차인인 피고에게 임대부동산을 인도하였는데, 2021. 5.경 임대차계약의 기간 만료에 따른 부동산 인도를 청구하였습니다.

[피고 주장의 요지]

피고는 건물을 인도해 주어야 한다는 점을 인정하면서도 2023. 5.경까지 계속 임차를 유지할 수 있도록 해달라고 하면서 의뢰인에게 합의를 요청하였습니다.

[법원의 판단]

원고는 차임증감 및 2023. 5. 31.까지 피고의 계약갱신요구권에 따른 임대차 계약이 갱신되는 것으로 한다면 피고와 합의를 할 수 있다는 의사를 피력하였고, 이에 본 법무법인은 조정절차에서 적극적으로 청구인과 의뢰인 사이에 합의가 이루어지도록 노력하였습니다. 그 결과 법원은  원고와 피고 사이에 위 임대차계약은 2023. 5. 31.까지 갱신되고, 피고는 원고에게 차임증액 정산금 480만 원을 지급하기로 하는 조정이 성립되었습니다.

[해설]

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 위와 같은 계약갱신요구권은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하여야 함을 주의하여야 합니다. 즉, 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간동안 갱신요구권을 행사하여야 하고, ‘2개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

그리고 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

참고적으로 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정되므로 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 따라서 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 임차인은 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

또한 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 계약갱신요구권을 행사하지 않았다면 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고 계약갱신청구권을 행사 한 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다.

한편 ① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사 실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우 ⑦ 임대인이 다음 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 또는 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ⑧ 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절 할 수 있습니다.

한 가지 더 유의할 사항은 위 계약갱신요구권은 임대인은 계약갱신을 희망하지 아니하나, 임차인이 일방적으로 계약갱신을 요구할 경우에 한하여 적용됩니다. 즉, 합의로 계약을 연장하고자 하는 경우라면 기간, 금액 등은 모두 자유롭게 합의하여 정할 수 있습니다. 따라서 만일 임대인이 5%가 아닌 10%의 차임 증액을 요구할 경우라면, 임차인으로서는 (1) 위 10%에 합의하거나 (2) 이를 거절하고 상가임대차법 제10조에 기한 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인이 5% 미만의 범위에서 증액하도록 할 수 있을 것입니다.

본 사건의 경우 원고는 임채인의 계약 종류를 이유로 건물인도를 청구하였으나, 임차인의 계약갱신요구권을 행사하는 것으로 하고, 증액된 차임을 지급하는 것으로 조정이 성립되어 비록 원고가 건물인도를 받지는 못했지만 원고가 원하는 480만 원의 차임증액 정산금의 추가적인 이익을 얻을 수 있었습니다.

 소송은 당사자들의 감정적인 소모가 심하기 때문에 당사자들은 재판과정에서 많은 고충을 받고 있습니다. 법무법인 정석은 이러한 고충을 알고 있기에 당사자들 간의 합의를 통해 최대한 빠른 결과를 얻기 위해 최선을 다해 노력하고 있습니다.

오늘은 주택임대차보호법의 임차인의 계약갱신요구권 사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 법률문제는 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유 드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다.

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