오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘토지인도 승소사례’를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

 민법 제213조(소유물반환청구권) 

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

[관련판례]

대법원 2022. 6. 30., 선고, 2021다276256, 판결

건물 소유자가 건물의 소유를 통하여 타인 소유의 토지를 점유하고 있다고 하더라도 토지 소유자로서는 건물의 철거와 대지 부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 사람에 대하여 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수 없다. 이러한 법리는 건물이 공유관계에 있는 경우에 건물의 공유자에 대해서도 마찬가지로 적용된다. 그 이유는 다음과 같다.
① 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다(민법 제263조). 공유자가 공유물에 대하여 가지는 공유지분권은 소유권의 분량적 일부이지만 하나의 독립된 소유권과 같은 성질을 가지므로, 공유자는 소유권의 권능에 속하는 사용·수익권을 갖는다. 설령 공유자 중 1인이 공유물을 독점적으로 점유하여 사용·수익하고 있더라도, 공유자 아닌 제3자가 공유물을 무단으로 점유하는 것과는 다르다. 따라서 공유자가 건물을 점유하는 것은 그 소유 지분과 관계없이 자기 소유의 건물에 대한 점유로 보아야 하고, 소유 지분을 넘는 부분을 관념적으로 분리하여 그 부분을 타인의 점유라고 볼 수 없다.
② 토지 소유자는 토지 소유권에 기한 방해배제청구권의 행사로써 그 지상 건물의 철거와 해당 토지의 인도를 구할 수 있을 뿐이고 건물의 점유 자체를 회복하거나 건물에 관한 공유자의 사용관계를 정할 권한이 없다. 토지 소유자로 하여금 그 지상 건물 공유자를 상대로 퇴거 청구를 할 수 있도록 허용한다면 토지 소유자가 건물의 점유 자체를 회복하도록 하거나 해당 건물에 관한 공유자의 사용관계를 임의로 정하게 하는 결과를 가져오게 된다.
③ 소유 지분의 범위에서 철거를 명하는 확정판결을 받은 공유자가 계속하여 건물을 점유하는 것은 토지 소유자가 건물 전체의 철거를 명하는 확정판결을 받지 못하여 철거집행이 불가능한 상황에 따른 반사적 효과에 지나지 않는다. 토지 소유자로서는 건물 전체에 대하여 철거에 관한 집행권원을 확보하여 곧바로 집행에 들어가거나 철거집행 전까지 토지 점유에 관한 부당이득반환 등을 청구하는 방법으로 권리구제를 받을 수 있다.

대법원 2021. 1. 14., 선고, 2020다246630, 판결

토지 소유자가 그 소유의 토지를 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우에, 소유자가 토지를 소유하게 된 경위와 보유기간, 소유자가 토지를 공공의 사용에 제공한 경위와 그 규모, 토지의 제공에 따른 소유자의 이익 또는 편익의 유무, 해당 토지 부분의 위치나 형태, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고, 토지 소유자의 소유권 보장과 공공의 이익 사이의 비교형량을 한 결과, 소유자가 그 토지에 대한 독점적ㆍ배타적인 사용ㆍ수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면, 타인[사인(私人)뿐만 아니라 국가, 지방자치단체도 이에 해당할 수 있다, 이하 같다]이 그 토지를 점유ㆍ사용하고 있다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그로 인해 토지 소유자에게 어떤 손해가 생긴다고 볼 수 없으므로, 토지 소유자는 그 타인을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없고, 토지의 인도 등을 구할 수도 없다.
그리고 원소유자의 독점적ㆍ배타적인 사용ㆍ수익권의 행사가 제한되는 토지의 소유권을 경매, 매매, 대물변제 등에 의하여 특정승계한 자는, 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 사용ㆍ수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지의 소유권을 취득하였다고 봄이 타당하므로, 그러한 특정승계인은 그 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용ㆍ수익권을 행사할 수 없다. 이때 특정승계인의 독점적ㆍ배타적인 사용ㆍ수익권의 행사를 허용할 특별한 사정이 있는지 여부는 특정승계인이 토지를 취득한 경위, 목적과 함께, 그 토지가 일반 공중의 이용에 제공되어 사용ㆍ수익에 제한이 있다는 사정이 이용현황과 지목 등을 통하여 외관에 어느 정도로 표시되어 있었는지, 해당 토지의 취득가액에 사용ㆍ수익권 행사의 제한으로 인한 재산적 가치 하락이 반영되어 있었는지, 원소유자가 그 토지를 일반 공중의 이용에 무상 제공한 것이 해당 토지를 이용하는 사람들과의 특별한 인적 관계 또는 그 토지 사용 등을 위한 관련 법령상의 허가ㆍ등록 등과 관계가 있었다고 한다면, 그와 같은 관련성이 특정승계인에게 어떠한 영향을 미치는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결 등 참조).

대법원 2017. 4. 28. 선고 2016다213916 판결 건물퇴거

피고들이 이 사건 건물을 철거하여 이 사건 공유수면을 원상회복하여야 할 의무는 대체적 작위의무에 해당하므로 행정대집행의 대상이 된다 할 것이며, 당진시장은 이 사건 건물 철거의무를 행정대집행의 방법으로 실현하는 과정에서 부수적으로 피고들과 그 가족들의 퇴거 조치를 실현할 수 있으므로, 행정대집행 외에 별도로 퇴거를 명하는 집행권원은 필요하지 않다고 할 것이다. 원심이 같은 취지에서 원고가 피고들에 대하여 건물퇴거를 구하는 이 사건 소가 부적법하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 소의 이익이나 행정대집행에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

대법원 1974. 8. 30. 선고 74다537 판결 건물철거등

공유물인 건물철거에 관하여는 공유자는 그 지분권 한도내에서 철거할 의무있다 할 것이므로 대지의 단독소유자이고 건물공유자인 원고는 건물공유자인 피고에게 공유물분할을 하여 건물철거 부분이 특정되기 전이라도 불법점유를 원인으로 그 철거를 청구할 수 있다.

[사건의 개요]

원고는 이 사건 토지의 소유자 입니다. 그런데 소외 망인은 원고 소유 토지 건물을 무단으로 건축하면서 원고 소유 토지를 점유하였습니다. 이에 원고는 소외 망인의 상속인들인 피고들을 상대로 원고 소유 토지에 무단으로 건축된 건물 및 비닐하우스의 철거와 이 사건 각 토지의 인도를 청구하였습니다.

[원고들 주장의 요지]

이  사건 각 토지의 소유자인 원고는 이 사건 각 주택 및 비닐하우스의 소유자, 이 사건 각 토지를 불법으로 점유하고 있는 피고들에 대하여 소유권에 기한 방해배제로써 이 사건 각 주택 및 비닐하우스의 철거와 이 사건 각 토지의 인도를 청구하였습니다. 

[피고들 주장의 요지]

피고들은 원고 소유 토지는 종중의 선산으로 원고가 망인에게 이 사건 토지를 약속하였다거나 원고 소유 토지에 주택을 건축할 당시 원고로부터 동의를 받았다고 주장하였습니다.

[법원의 판단]

특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지의 소유자인 원고는 이 사건 건물 및 비닐하우스의 소유자 및 이 사건 토지의 점유자인 피고들에 대하여 소유권에 기한 방해배제로써 이 사건 주택 및 비닐하우스의 철거와 이 사건 토지의 인도를 구할 수 있다고 판단하고, 피고들의 항변은 이를 인정할 증거가 없다며, 피고들은 원고에게 이 사건 토지 지상 건물 및 비닐하우스를 철거하고, 이 사건 토지를 인도하라는 판결을 선고하였습니다.

[해설]

토지소유자는 자신의 토지에 점유권원 없이 무단으로 건물 등을 건축하여 사용하고 있는 불법점유자를 상대로 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 건물철거 및 토지인도 소송을 제기할 수 있습니다. 이는 건물 등의 공유자에 대해서도 마찬가지입니다.

대법원은 공동상속인들의 건물철거의무는 그 성질상 불가분채무라고 할 것이고 각자 그 지분의 한도내에서 건물 전체에 대한 철거의무를 지는 것이다(대법원 1980. 06. 24. 선고 80다756 판결).”라고 판시하여 그 법적성질은 불가분채무이고, 그 구체적 소송은 반드시 필수적 공동소송으로 할 필요는 없다는 입장입니다. 따라서 상속인들을 상대로 그 지분의 한도내에서 건물 전체를 철거할 것을 청구할 수도 있습니다만, 철거의무의 집행을 하기 위해서는는 공동상속인 전원에 대한 집행권원을 얻어야 가능하므로, 만약 일부 상속인들을 상대로 그 지분의 한도 내에서 건물 전체를 청구할 경우에는 철거집행이 불가능하게 됩니다.

건물철거 및 토지인도 청구소송을 제기하게 위해서는 1. 본인이 토지 소유자라는 점, 2. 상대방이 해당 토지를 점유하면서 토지 위에 건물을 소유하고 있다는 점을 명확하게 입증하는 것이 중요합니다. 이때 상대방의 토지 점유사실은 원고의 소유권을 현실적으로 방해하는 직접 점유사실을 의미하므로 제3자에게 그 부동산을 임대한 간점점유자를 상대로 불법점유를 원인으로 한 인도청구는 할 수 없습니다(대법원 99다9045 판결)

한편 건물의 소유자가 그 건물의 소유를 통하여 타인 소유의 토지를 점유하고 있다고 하더라도 그 토지 소유자로서는 그 건물의 철거와 그 대지 부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 자에 대하여 그 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수는 없습니다(대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다93671 판결). 또한 건물의 점유자가 철거의무자일 때에는 건물철거의무에 퇴거의무도 포함되어 있는 것이어서 별도로 퇴거를 명하는 집행권원이 필요하지 않다.(2017. 4. 28. 선고 2016다213916 판결)고 보고 있기 때문에 건물의 소유자에게는 건물의 철거만 구하면 족하고 따로 퇴거를 구할 필요가 없습니다.

참고적으로 대법원은  "피고가 본건 가건물의 소유자인 소외 甲과의 계약에 의하여 그 가건물을 점거하고 있는 경우에는 그 점거에 필요한 정도에서 그 가건물이 세워진 부지도 아울러 점유하고 있다고 볼 것이며 본건 대지상에 세워진 위 가건물은 대지소유자인 원고에게 대항할 수 있는 권원없이 세운 것이라면 원고는 본건 대지소유권의 침해를 배제하기 위하여 피고에게 본건 가건물로부터의 퇴거를 요구할 수 있다.(대법원 1967. 11. 28. 선고 67다2155 판결)"고 판시하여, 건물의 소유자와 임대차계약을 체결하여 임차인이 그 건물에 입주하여 살고 있는 임차인에 대해서는 퇴거를 구할 수 있습니다.

토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 외에 점유자가 불법 점유한 기간 동안에 해당하는 임료상당을 부당이득으로 반환청구 할 수 있습니다. 다만, 부당이득반환청구권은 10년이 지나면 시효가 소멸하기 때문에 주의해야 합니다.

마지막으로 건물철거 및 토지인도 소송 전 미리 보전처분을 하는 것이 중요합니다. 소송이 진행 중에 점유자가 변경되면 토지소유자는 나중에 소송에서 이기더라도 집행을 할 수 없습니다. 따라서 임시처분인 점유이전금지 가처분을 신청하고 소송을 진행할 필요가 있습니다.

본 사건의 경우 원고는 피고들의 원고 소유의 토지에 대한 무단점유를 이유로 피고들이 건축한 주택 및 비닐하우스의 철거와 토지인도를 청구하였고, 법원은 본 법무법인의 주장을 모두 인정하여 피고들에게 주택 및 비닐하우스의 철고와 토지를 인도하라는 판결을 받을 수 있었습니다.

소송은 당사자들의 감정적인 소모가 심하기 때문에 당사자들은 재판과정에서 많은 고충을 받고 있습니다. 법무법인 정석은 이러한 고충을 알고 있기에 의뢰인들이 최대한 빠른 결과를 얻기 위해 최선을 다하여 노력하고 있습니다.  

오늘은 토지인도 청구 승소 사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼  민사, 가사, 형사, 행정 등 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다. 

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