오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘건물명도(인도) 청구소송’ 승소사례를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민법 제630조(전대의 효과)

① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

[관련판례]

대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없지만, 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 그 임대차 목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 사용·수익케 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이고, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지 의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 임대인의 채무가 손해배상 채무로 변환된 상태로 채권·채무관계가 존속한다고 볼 수 없다.

대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 나아가 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타인이 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인바, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다.

대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986,76993 판결 

임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조).

[사건의 개요]

임대인들은 2022년 1월경 피고와 임대인들 소유의 상가에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 피고는 2022. 4.경 부터 약 3기분의 월차임을 지급하지 않았고, 이에 임대인들은 피고에게 임대차 계약 해지를 통보한 후 이 사건 건물명도(인도)소송을 제기하였습니다.

[법원의 판단]

법원은 임차인 및 전차인인 피고들은 원고에게 이 사건 상가를 인도하고, 이 사건 상가의 인도 완료일까지 각 임대료 상당에 해당하는 돈을 지급하라는 판결을 내리고, 소송비용은 패소한 피고들이 부담하도록 하였습니다.

[해설]

임대인은 임차인이 차임을 연체할 경우 언제 계약이 해지될 것인가를 명확히 알아두어야지만 불이익을 입지 않을 수 있습니다. 차임연체의 법적인 효과는 민법과 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법에 각 규정되고 있으나, 특별법 우선원칙에 따라 민법 보다는 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법이 우선 적용됩니다.

상가건물임대차보호법에서는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있으므로, 임차인의 차임연체액이 3기에 달하게 되면 임대인은 차임연체를 이유로 계약해지할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

그러나 주택임대차보호법에서는 차임연체로 인한 임대차계약의 중도 해지 조항이 없으므로 민법에 따라야 할 것인데, 민법 640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 정하고 있으므로, 임대차기간 종료 이전이라도 차임연체액에 2기분에 달하기만 하면 임대인은 위 민법 규정을 근거로 계약해지할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 물론 임대인이 차임을 연체로 계약해지 할 수 있는 권리를 갖게된다고 하여 당연히 임대차계약이 해지되는 것은 아니므로, 임대인은 임차인에게 임대차계약을 해지하겠다는 해지의 의사표시를 명확히 통지하여야 하고, 이 경우 해지의 효력은 통지가 된 즉시 발생합니다.

한편 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고 임대인은 밀린 임차료 및 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 하며 면제특약이 없다면 필요비 및 유익비 등을 반환하여야 하고 이것은 동시에 이루어져야 합니다(민법 제536조, 제618조). 대법원도 “임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다.”라고 하였지만, “법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 '이득'이라 함은 '실질적인 이익'을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 2008 4. 10. 선고 2007다76986판결).

따라서 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 임차보증금을 반환하지 못하여 임차인이 계속 점포를 점유하고 있으면서 영업을 한 경우에는 부당이득으로서 월 임차료 상당의 월임차료를 청구할 수 있으나, 만약 임차인이 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 임차인에게 월 임차료 상당액의 부당이득금 반환을 청구할 수 없음을 꼭 참고하시기 바랍니다.

오늘은 건물명도 청구와 관련한 소송 사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 행정, 가사 등의 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다.

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

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