오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘매도인의 하자담보 책임과 관련한 손해배상 등 청구 소송 승소 사례’를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)

 ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

민법 제580조(매도인의 하자담보책임) 

①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

[관련판례]

대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결

[1] 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우에 매도인은 민법 제580조에 따라 매수인에게 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다.
[2] 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임은 별개의 권원에 의하여 경합적으로 인정된다. 이 경우 특별한 사정이 없는 한 하자를 보수하기 위한 비용은 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임에서 말하는 손해에 해당한다. 따라서 매매 목적물인 토지에 폐기물이 매립되어 있고 매수인이 폐기물을 처리하기 위해 비용이 발생한다면 매수인은 그 비용을 민법 제390조에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상으로 청구할 수도 있고, 민법 제580조 제1항에 따라 하자담보책임으로 인한 손해배상으로 청구할 수도 있다.

대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 

매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다.

대법원 1979. 7. 24. 선고 79다827 판결 

민법 제580조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인이 매매목적물에 하자 있음을 알지 못한데 대하여 과실이 있는 경우에는 매도인에 대하여 하자담보책임을 물을 수 없다.

[사건의 개요]

의뢰인은 매도인인 피고1로부터 아파트를 매수하였습니다. 그런데 의뢰인은 아파트에 입주 해보니 옥상의 하자로 인하여 의뢰인 소유 아파트의 거실, 안방, 욕실, 침실, 현관의 벽체, 바닥 등에 침수 피해가 발생하였고, 이에 본 법무법인은 매도인인 피고 1을 상대로 손해배상 청구소송을 제기하였습니다.

[원고 주장의 요지]

 본 법무법인은 이 사건 아파트 천장에 발생한 누수는 공용부분에 해당하는 옥상 바닥의 균열 등으로 인한 것인데, 피고는 이 사건 아파트를 매도할 당시 누수 발생 사실을 알고 있었음에도 이를 알려주지 않았으므로, 따라서 피고는 매도인의하자담보책임(민법 제580조 제1항, 제575조 제1항)에 따른 손해배상으로 원고에게 이 사건 아파트 천정의 원상복구비 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다고 주장하였습니다.

[피고 주장의 요지]

이에 대하여 매도인인 피고는 원고의 이 사건 소송은 제척기간을 도과하여 부적법하다고 주장하였습니다. 

또한 피고는 이 사건 아파트 천정의 누수는 공용부분인 옥상에서 발생한 것이므로 매도인인 피고에게는 그 책임을 물을 수 없다고 주장하였습니다.

[법원의 판단]

법원은 매도인에 대하여 하자담보책임을 물으려면 매수인이 그 사실을 안날로부터 6월 내에 권리를 행사하여야 하는데(민법 제582조), 원고는 2022. 3. 31. 이 사건 아파트에 누수가 발생한다는 사실을 알게 되었고, 그로부터 6개월 이내인 2022. 9. 26. 이 사건 소를 제기하였으므로, 적법한 기간 내 권리를 행사하였다고 할 것이어서 피고의 주장은 이유가 없다고 판단하였습니다.

또한 법원은 이 사건 아파트 천정의 누수는 거래통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여한 것으로, 이 사건 매매계약 체결 당시부터 존재하였다고 봄이 타당하고, 이 사건 아파트 천정의 누수는 그 발생원인과 관계없이 매매목적물의 하자로 보아야 하고, 민법 제580조에 기한 매도인의 하자담보책임은 법이 특별히 인정한 무과실책임이므로 매도인의 귀책사유를 따지지 않는다며, 피고는 원고에게 매도인의 담보책임에 기한 손해배상으로 이 사건 아파트 내부 원상복구비용 1,524,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단 한 후 원고 승소 판결을 선고하였습니다.

[해설]

민법」 제580조 제1항에서는 매매의 목적물에 하자(瑕疵)가 있는 때에는 「민법」 제575조 제1항의 규정을 준용하도록 규정하고 있으므로, 매수인이 매매목적물의 하자 있음을 알지 못한 때에는 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다.

한편 대법원은 “매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질ㆍ성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것”이라고 하면서, 그 판단 기준시에 관하여 “매매계약 성립시를 기준으로 판단”하고 있으므로(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결). 따라서 하자 유무에 관한 판단은 부동산 매매계약을 체결할 당시를 기준으로 하고, 만약 매매계약 체결 당시에는 위와 같은 하자가 존재하지 않았으나, 그 이후 하자가 발생한 경우에는 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.

예를들어 아파트 매매잔금 후 입주하여 4개월 정도 거주하고 있던 상태에서 천정 누수가 발생하였다면, 위와 같은 천정누수의 하자는 매매잔금 후 4개월 후에 발생한 것이지 매매계약 체결할 당시에 존재하는 하자가 아니어서 매도인에게  그 책임을 물을 수 없습니다.

또한 매수인이 직접 물건의 내, 외부를 확인 후 계약을 체결하였으며, 물건 확인 시 매도인이 일부 벽에 발생한 곰팡이는 도배를 해준다고 하여 매매계약을 체결하였으나, 잔금 지급전 다시 확인을 해보니 일부 벽이 아니라 아파트 내부에 전반적으로 곰팡이를 발견한 경우 법원은 매매계약 체결 전 매수인이 그 집을 전부 돌아 보았으므로 곰팡이에 대한 하자를 충분히 알 수 있었다고 할 것이어서 하자담보 책임을 물을 수 없습니다. 

한편 민법」 제582조에서는 위와 같은 매도인의 하자담보책임을 물을 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다고 규정하고 있는바, 대법원은 민법」 제582조에서 정한 매수인의 권리행사기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로, 매수인은 소정기간 내에 재판 외에서 권리행사를 함으로써 그 권리를 보존할 수 있고, 재판 외에서의 권리행사는 특별한 형식을 요구하는 것이 아니므로 매수인이 매도인에 대하여 적당한 방법으로 물건에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 하자의 보수 또는 손해배상을 청구하는 뜻을 표시함으로써 충분하다고 판시하고 있으므로(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결), 6월이 경과되기 이전에 내용증명우편 등으로 하자담보책임을 물어 위 계약의 해제 또는 손해배상을 청구한다면 적법한 기간 내 권리를 행사하였다고 할 것입니다.

 본 사건의 경우 본 법무법인은 옥상누수 하자는 매매계약 성립시에 존재하는 하자이고, 매수인인 원고는 매매계약을 체결할 당시 이러한 하자에 대하여 전혀 알 수 없었다는 점을 적극적으로 주장하였고, 결국 원고가 승소 할 수 있었습니다.

오늘은 매도인의 하자담보 책임과 관련한 원고 승소 사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 가사 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다.

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