오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘매매계약헤제 및 토지인도 승소사례’를 전해드리겠습니다.

[관련법률]

민법 제544조(이행지체와 해제) 

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) 

① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

민법 제551조(해지, 해제와 손해배상) 

계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

[관련판례]

대법원 2022. 4. 28. 선고 2017다284236 판결

매매계약이 해제되면 그 효력이 소급적으로 소멸함에 따라 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의무가 있으므로 이미 그 계약상 의무에 기하여 이행된 급부는 원상회복을 위하여 부당이득으로 반환되어야 하고, 그 원상회복의 대상에는 매매대금은 물론 이와 관련하여 그 매매계약의 존속을 전제로 수령한 지연손해금도 포함된다 할 것인데(대법원 2001. 11. 27. 선고 2001다31189 판결, 대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다50509 판결 등 참조), 그 지연손해금에 관한 약정이 그것을 발생시키는 계약의 무효, 취소, 해제 등으로 효력을 상실하는지는 그 약정의 내용, 약정이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 이로써 달성하려는 목적, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 당사자의 의사를 합리적으로 해석하여 판단하여야 한다[대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다40530(본소), 2012다40547(반소) 판결 참조].

대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다9408 판결

 채무불이행으로 인한 손해배상액이 예정되어 있는 경우에는 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있고, 채무자는 채권자와 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·입증함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다. 그리고 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정의 존재 여부는 근본적으로 당사자 사이의 의사해석의 문제로서, 당사자 사이의 약정 내용과 그 약정이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 약정에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 합리적으로 해석하여야 하지만, 당사자의 통상의 의사는 채무자의 귀책사유로 인한 채무불이행에 대해서만 손해배상액을 예정한 것으로 봄이 상당하므로, 채무자의 귀책사유를 묻지 않기로 하는 약정의 존재는 엄격하게 제한하여 인정하여야 한다.

대법원 1999. 1. 15. 선고 98다48033 판결 

[1] 계약 당시 당사자 사이에 손해배상액을 예정하는 내용의 약정이 있는 경우에는 그것은 계약상의 채무불이행으로 인한 손해액에 관한 것이고 이를 그 계약과 관련된 불법행위상의 손해까지 예정한 것이라고는 볼 수 없다.

[2] 토지매매계약이 매수인의 잔대금지급채무의 불이행을 이유로 해제된 다음 매도인이 매수인 등을 상대로 위 토지 상의 건물철거 및 대지인도의 소를 제기하여 승소판결을 받고 그 판결이 확정되었음에도 매수인 등이 이를 이행하지 아니하여 매도인이 위 토지를 사용·수익하지 못하게 됨으로써 입은 차임 상당의 손해는 위 매매계약이 해제된 후의 별도의 불법행위를 원인으로 하는 것으로서 계약 당시 수수된 손해배상예정액으로 전보되는 것이 아니라고 한 사례.

대법원 2021. 3. 25. 선고 2020다285048 판결

계약이 합의에 따라 해제되거나 해지된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없으나, 상대방에게 손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상 청구를 유보하는 의사표시가 있으면 그러한 특약이나 의사에 따라 손해배상을 하여야 한다. 그와 같은 손해배상의 특약이 있었다거나 손해배상 청구를 유보하였다는 점은 이를 주장하는 당사자가 증명할 책임이 있다.

[사건의 개요]

 원고는 피고와 사이에 원고 소유 토지에 대하여 부동산 매매계약을 체결하였고, 피고는 원고에게 계약금을 지급하였습니다. 피고는 원고로부터 위 토지에 대한 사용승낙을 받고 건축허가를 신청하였음에도 원고에게 매매대금 잔금을 지급하지 않았습니다. 이에 원고는 피고를 상대로 매매계약 해지 및 토지인도 청구의 소를 제기하였고, 피고는 원고에 대하여 계약금 반환의 반소를 제기하였습니다.

[원고 주장의 요지]

 이 사건 매매계약은 피고가 매매대금 잔금을 지급하지 아니하여 피고의 채무불이행을 이유로 적법하게 해제되었으므로 피고는 원고에게 원상회복으로 이 사건 각 토지를 인도할 의무가 있다는 것 입니다.

[피고 주장의 요지]

 피고는 원고의 채무불이행으로 인하여 개발행위허가가 불가능한 상황이고, 잔금 지급기일이 도래하지 않았다고 항변하였습니다.

[법원의 판단]

법원은 이 사건 매매계약 특약사항에서 ‘현 상태의 매매계약임’이라고 정하고 있고, 이는 계약당사자자들이 계약 체결 당시 현존하는 물리적 방해요소를 용인하겠다는 취지로 보이므로 이 사건 매매계약상 개발행위허가가 이 사건 각 토지 전체에 대한 개별행위를 의미하는 것이라고 볼 근거가 없다고 판단하고,

피고는 이 사건 토지를 원고에게 인도하라는 판결을 선고하였습니다.

[해설]

계약해제의 효과에 관하여 민법에서 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있으나, 제3자의 권리를 해하지 못하고, 이 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다고 규정하고 있고(민법 제548조), 민법 제551조에서 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 규정하고 있습니다.

한편 민법 398조 4항에 의하면「위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다」라 규정되어 있고, 손해배상액 예정이 되어 있는 경우 대법원은 「 채무불이행으로 인한 손해배상액이 예정되어 있는 경우에는 채권자는 채무불이행사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구 할 수 있다(대판 2007.12.27. 2006다9408)」 및 「계약 당시 당사자 사이에 손해배상액을 예정하는 내용의 약정이 있는 경우에는 그것은 계약상의 채무불이행으로 인한 손해액에 관한 것이고, 이를 그 계약과 관련된 불법행위의 손해까지 예정한 것이라고는 볼 수 없다 (대판 1999.01.15 98다48033)라고 판시하고 있습니다.

즉, 본 사건에서 원고는 매매대금을 모두 지급받지 아니한 상태에서 피고에게 토지를 인도하였으나, 피고가 매매대금을 지급하지 아니하여 피고의 채무불이행을 원인으로 피고와 체결한 부동산매매계약을 해제하였으므로 피고는 원고에게 원상회복으로 토지를 인도할 의무가 있습니다. 

한편 매도인과 매수인이 부동산 매매계약을 체결하면서, 매수인이 매도인에게 지급한 계약금에 대하여 만약 매수인이 위약시 계약금 상당액의 위약금을 지급하기로 약정하였다면 매도인은 매수인을 상대로 매매계약의 불이행에 따른 위약금을 청구할 수 있으며, 아울러 매도인이 이 사건 토지를 사용하지 못함으로 인하여 입은 차임 상당의 손해배상도 청구할 수 있습니다.

참고적으로 채무자의 채무불이행으로 인한 손해배상액이 예정되어 있는 경우 채권자의 과실을 들어 과실상계를 할 수 있는지와 관련하여, 대법원은  “당사자 사이의 계약에서 채무자의 채무불이행으로 인한 손해배상액이 예정되어 있는 경우, 채무불이행으로 인한 손해의 발생 및 확대에 채권자에게도 과실이 있다고 하여도 민법 제398조 제2항에 따라 채권자의 과실을 비롯하여 채무자가 계약을 위반한 경위 등 제반 사정을 참작하여 손해배상 예정액을 감액할 수는 있을지 언정 채권자의 과실을 들어 과실상계를 할 수는 없다”라고 판시하고 있으므로(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다 92142 판결), 민법 제398조 제2항에 따라 손해배상의 예정액이 부당히 과다하다는 이유로 감액을 주장할 수는 있을 것이나, 채권자의 과실을 들어 과실상계를 주장할 수는 없습니다.

오늘은 채무불이행으로 인한 계약해제와 관련한 사례에 대하여 알아보았습니다. 소송은 당사자들의 감정적인 소모가 심하기 때문에 당사자들은 재판과정에서 많은 고충을 받고 있습니다. 법무법인 정석은 이러한 고충을 알고 있기에 당사자들 간의 합의를 통해 최대한 빠른 결과를 얻기 위해 최선을 다해 노력하고 있습니다.

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