오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘건물인도 청구의 소를 제기한 후 임차인과 원만히 합의하여 임대인이 소를 취하한 사례’를 전해드리겠습니다. 

[관련법률]

주택임대차보호법 제1조(목적)

이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

민법 제640조(차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민사소송법 제266조(소의 취하) 

①소는 판결이 확정될 때까지 그 전부나 일부를 취하할 수 있다.

②소의 취하는 상대방이 본안에 관하여 준비서면을 제출하거나 변론준비기일에서 진술하거나 변론을 한 뒤에는 상대방의 동의를 받아야 효력을 가진다.

③소의 취하는 서면으로 하여야 한다. 다만, 변론 또는 변론준비기일에서 말로 할 수 있다.

④소장을 송달한 뒤에는 취하의 서면을 상대방에게 송달하여야 한다.

⑤제3항 단서의 경우에 상대방이 변론 또는 변론준비기일에 출석하지 아니한 때에는 그 기일의 조서등본을 송달하여야 한다.

⑥소취하의 서면이 송달된 날부터 2주 이내에 상대방이 이의를 제기하지 아니한 경우에는 소취하에 동의한 것으로 본다. 제3항 단서의 경우에 있어서, 상대방이 기일에 출석한 경우에는 소를 취하한 날부터, 상대방이 기일에 출석하지 아니한 경우에는 제5항의 등본이 송달된 날부터 2주 이내에 상대방이 이의를 제기하지 아니하는 때에도 또한 같다.

민사소송법 제267조(소취하의 효과) 

①취하된 부분에 대하여는 소가 처음부터 계속되지 아니한 것으로 본다.

②본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다. 

[관련판례]

대법원 2020. 5. 28., 선고, 2020다211085, 판결

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조). 여기서 반환을 거부할 수 있는 권리에는 임차권, 임치, 도급 등과 같이 점유를 수반하는 채권도 포함되고, 소유자에 대하여 이러한 채권을 갖는 자가 소유자의 승낙이나 소유자와의 약정 등에 기초하여 제3자에게 점유할 권리를 수여할 수 있는 경우에는 그로부터 점유 내지 보관을 위탁받거나 그 밖에 점유할 권리를 취득한 제3자는 특별한 사정이 없는 한 자신에게도 점유할 권리가 있음을 들어 소유자의 소유물반환청구를 거부할 수 있다.

대법원 2001. 10. 26. 선고 2001다37514 판결

민사소송법 제239조 제3항(현행 민사소송법 제266조 제3항)은 「소의 취하는 서면으로 하여야 한다.」고 규정하고 있을 뿐, 그 제출인이나 제출방법에 관하여는 따로 규정하는 바가 없고, 상대방이나 제3자에 의한 제출을 불허하는 규정도 찾아볼 수 없으므로, 당사자가 소취하서를 작성하여 제출할 경우 반드시 취하권자나 그 포괄승계인만이 이를 제출하여야 한다고 볼 수는 없고, 제3자에 의한 제출도 허용되며, 나아가 상대방에게 소취하서를 교부하여 그로 하여금 제출하게 하는 것도 상관없다고 할 것이다.

대법원 1997. 6. 27. 선고 97다6124 판결

소의 취하는 원고가 제기한 소를 철회하여 소송계속을 소멸시키는 원고의 법원에 대한 소송행위이고 소송행위는 일반 사법상의 행위와는 달리 내심의 의사보다 그 표시를 기준으로 하여 그 효력 유무를 판정할 수밖에 없는 것인바, 원고들 소송대리인으로부터 원고 중 1인에 대한 소 취하를 지시받은 사무원은 원고들 소송대리인의 표시기관에 해당되어 그의 착오는 원고들 소송대리인의 착오로 보아야 하므로, 그 사무원의 착오로 원고들 소송대리인의 의사에 반하여 원고들 전원의 소를 취하하였다 하더라도 이를 무효라 볼 수는 없고, 적법한 소 취하의 서면이 제출된 이상 그 서면이 상대방에게 송달되기 전·후를 묻지 않고 원고는 이를 임의로 철회할 수 없다.

대법원 1985. 9. 24. 선고 82다카312 등 판결

형사책임이 수반되는 타인의 강요와 폭행에 의하여 이루어진 소취하의 약정과 소취하서의 제출은 무효이다. 

[사건의 개요]

2022. 11. 경 임대인인 원고는 피고와 사이에 임대인 소유 부동산에 대하여 임대차계약을 체결하였으나 임차인은 2022. 12. 부터 월차임을 지급하지 않았습니다. 이에 본 법무법인은 임차인에 대하여 임대차 계약 해지를 통보한 후 건물명도(인도) 청구소송을 제기하였습니다. 

[원고 주장의 요지]

원고의 주장은 피고거 2022. 12.월 분부터 차임을 지급하지 아니하고 있으므로 건물인도 및 2022. 12. 7. 부터 이 사건 임대차계약이 해지될 때까지 월 605,000원의 비율로 계산한 연체 차임 및 손해배상금으로 위 금원 상당액의 금액을 지급할 의무가 있으며, 피고가 미납한 관리비 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다는 것입니다. 

[해설]

임대인은 임차인이 차임을 연체할 경우 언제 계약이 해지되는 것인가를 명확히 알아두어야지만 불이익을 입지 않을 수 있습니다. 차임연체의 법적인 효과는 민법과 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법에 각 규정되고 있으나, 특별법 우선원칙에 따라 민법 보다는 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법이 우선 적용됩니다.

주택임대차보호법 제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정한 만큼 특별법인 주택임대차보호법에 규정이 없는 경우 일반법인 민법의 임대차 관련 조항의 규율을 받게 됩니다. 그런데 주택임대차보호법에는 차임연체로 인한 임대차계약의 중도 해지 조항이 없으므로 민법에 따라야 할 것인데, 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”고 정하고 있으므로 임차인의 차임연체액이 2기에 달하게 되면 임대인은 차임연체를 이유로 계약해지할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

그리고 여기에서 “2기의 차임액에 달하는 때”란 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 가리키는 것이 아니라 전후 합하여 연체액의 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미임을 유념하시기 바랍니다.

한편 소의 취하란 원고가 제기한 소의 전부 또는 일부를 철회하는 것입니다. 일반적으로 원고가 소송을 제기한 뒤 승소의 가능성이 없거나, 법원 밖에서의 화해, 권리의 부존재를 알게 되는 등의 여러 사정이 생기면 소송을 취하하게 됩니다. 

소취하는 원고의 소 제기 후 "판결이 확정되기까지" 어느 때라도 할 수 있습니다(민사소송법 제266조 제1항). 즉 제1심이나 제2심 판결이 선고된 이후라도 (확정되기 전까지는) 소 취하가 가능합니다. 소가 취하되면 처음부터 소송이 계속되지 않았던 것처럼 소송이 종료됩니다. 다만 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하하면 다시 소를 제기할 수 없습니다(민사소송법 267조 2항).

 참고적으로 소를 취하한 후 상대방에게 소송비용의 상환을 구하기 위해서는 당해 소송이 완결된 당시 소송이 계속된 법원에 "소송비용 부담의 재판"을 신청할 수 있습니다.

 본 사건의 경우 의뢰인은 2기 이상의 차임을 납부하지 않고 있던 임차인을 상대로 건물인도 및 연체차임 및 차임 상당액의 부당이득금 반환청구 등의 소를 제기하였습니다. 그런데 재판 진행과정에서 본 법무법인은 임차인을 적극적으로 설득하였고, 임차인은 의뢰인에게 건물을 인도해 주고 그동안 밀린 임대료와 관리비를 5회로 나누어 분할하여 지급하겠다고 하였습니다. 의뢰인도 임차인의 제안에 동의하여 임차건물은 즉시 인도 받는 대신 임대료와 관리비는 5회로 나누어 모두 지급 받기로 하였고, 임차인으로부터 5개월 동안 위 밀린 차임과 관리비를 모두 지급 받은 후 이 사건 소송을 취하하였습니다.  

이와 같이 비록 재판 중에 있더라도 소송당사자들 사이의 합의 여부는 매우 중요합니다. 재판은 시간과 비용이 많이 드는 과정인데, 합의를 통해 재판을 빠르게 마무리하면 법원 비용, 변호사 비용 등을 절감할 수 있고, 시간 또한 절약 할 수 있기 때문입니다. 이와 같이 본 법무법인은 의뢰인의 이익을 최대한 보호하고, 불필요한 비용과 시간을 절약하며, 불확실성을 줄이기 위하여 재판 진행 중이라고 하더라도 당사자들 사이에 합의가 성사 될 수 있도록 최선을 다하여 노력하고 있습니다.

오늘은 ‘건물인도 청구의 소를 제기한 후 임차인과 원만히 합의하여 임대인이 소를 취하한 사례’에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 가사, 행정 등과 관련한 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 도움이 반드시 필요합니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

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법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.