오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘건물명도 청구소송을 위한 점유이전금지가처분신청’ 승소사례에 관하여 전해드리겠습니다. 

[관련법률]

민사집행법 제300조(가처분의 목적) 

① 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

② 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다. 

[관련판례]

대법원 2007. 1. 25. 선고 2005다11626 판결

임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 다툼 있는 권리관계에 관하여 그것이 본안소송에 의하여 확정되기까지 가처분권리자가 현재의 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있는 경우에 허용되는 응급적·잠정적인 처분이므로, 이러한 가처분이 필요한지 여부는 당해 가처분신청의 인용 여부에 따른 당사자 쌍방의 이해득실관계, 본안소송에 대한 승패의 예상, 기타 여러 사정을 고려하여 법원의 재량에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다.

청주지방법원 2019. 9. 3.자 2019라1137 결정

타인의 토지위의 건물로 인하여 그 토지의 소유권이 침해되는 경우에 그 건물을 철거할 의무가 있는 사람은 그 건물의 소유자나 그 건물이 미등기건물일 때에는 이를 매수하여 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 사람이 되는 것이고(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카257, 258 판결 등 참조), 한편 점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것이어서 점유가 이전되었을 때에는 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에서 여전히 그 점유자의 지위에 있는 것일 뿐 목적물의 처분이 금지 또는 제한되는 것은 아니므로, 따라서 토지의 소유권에 기초한 건물철거 및 토지인도청구권은 건물 소유자에 대한 건물처분금지가처분의 피보전권리가 될 수 있을 뿐이고, 건물 소유자에 대한 건물점유이전금지가처분의 피보전권리가 될 수 없다. 

대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카257,258 판결

타인의 토지위에 건립된 건물로 인하여 그 토지의 소유권이 침해되는 경우 그 건물을 철거할 의무가 있는 사람은 그 건물의 소유권자나 그 건물이 미등기건물일 때에는 이를 매수하여 법률상 사실상 처분할 수 있는 사람이라 할 것이고 점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것이고, 그럼에도 불구하고 점유가 이전되었을 때에는 가처분채무자는 가처분채권자에게 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있는 것일뿐 목적물의 처분을 금지 또는 제한하는 것은 아니다. 

[사건의 개요]

임대인은 임차인과 사이에 임대인이 소유하고 있는 건물에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인이 최근 6개월 동안 차임을 연체하고, 관리비도 납부하지 아니하여 임대임은 임대차계약 해지를 통보하였습니다. 그러나 임차인은 임차 건물에서 나가지도 않고 현재까지 차임도 지급하지 아니하여 임대인이 본 법인을 찾아 상담을 의뢰하였고, 본 법무법인은 임대인이 피해를 최소화하기 위하여 즉시 임차인을 상대로 건물명도 청구소송을 제기하는 한편 부동산점유이전금지가처분을 신청하였습니다.

[법원의 판단]

법원은 채무자는 별기 기재 부동산(임차목적물)에 대한 점유를 풀고 채권자들이 위임하는 집행관에게 인도하고, 집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 하여 채무자들에게 이를 사용하게 하며, 채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니된다는 결정을 하였습니다. 

[해설]

보전처분이란 권리 또는 법률관계에 관한 쟁송이 있을 것을 전제로 하여, 이에 대한 판결의 집행을 용이하게 하거나 확정판결이 있을 때까지 손해가 발생하는 것을 방지할 목적으로 일시적으로 현상을 동결하거나 임시적 법률관계를 형성하게 하는 재판입니다.

 이러한 보전처분 중 하나로서 부동산점유이전금지가처분이 있습니다. 부동산점유이전금지가처분이란 임대목적물에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 임대목적물을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 것을 말합니다. 즉, 임대인이 임차인을 상대로 건물명도 청구소송을 제기하기에 앞서 임차인이 점유하고 있는 부동산을 타인에게 점유를 이전하거나 현상의 변경을 하지 못하도록 하기 위하여 점유이전금지가처분을 신청하게 됩니다. 

점유이전금지가처분을 신청하기 위해서는 임대차계약서, 임차인의 차임지급내역, 임대차계약의 해지를 통보하였다는 내용증명, 부동산등기부등본 등의 서류와 함께 부동산점유이전금지가처분신청서를 본안의 관할법원 또는 해당 임대목적물 소재지가 있는 곳을 관할하는 지방법원에 제출하면 됩니다.

법원으로부터 점유이전금지가처분에 대한 결정이 이루어지면, 채권자인 임대인이 위 결정문을 송달받은 날로부터 2주 이내에 가처분결정에 대한 집행이 이루어져야 합니다.  따라서 임대인은 법원으로부터 가처분 결정문을 송달 받는 즉시 집행관사무소를 방문하여 집행관 사무소에 비치되어 있는 강제집행신청서에 가처분명령정본(법원 결정문 원본 2부)을 함께 제출하여 집행을 신청하여야 한다는 점을 반드시 명심하여야 합니다.

임대인이 가처분결정에 대한 집행신청을 하면 집행관은 해당 임대목적물에 직접 방문하여 결정문상의 채무자가 실제 해당 임대목적물을 점유하고 있는지의 여부를 확인한 후 임대목적물이 집행관의 보관하에 있음을 밝히는 공시를 목적물의 적당한 곳에 붙이고 채무자에게 가처분의 취지를 고지합니다. 집행관이 가처분고시를 마치면 비로소 점유이전금지가처분의 효력이 발생하게 됩니다. 

점유이전금가처분의 집행에 대한 효력이 발생하면 임차인은 해당 부동산의 이전(임대·전대·임차권양도, 사용대차 등)이나 현상변경을 할 수 없고, 위와 같은 가처분의 효력은 제3자에게도 그 효력이 미칩니다.

만약 점유이전금지가처분결정을 받아 집행을 하였음에도 임차인이 무단으로 해당 부동산의 점유를 이전한 경우에는 집행관이 가처분집행 한 강제처분의 표시의 효력을 해한 것에 해당하여 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금형(형법 제140조 제1항의 공무상비밀표시무효죄)으로 처벌 받게 됩니다.

건물명도 소송 진행 중 임차인이 해당 건물의 점유를 이전한다면 더 이상의 소송 진행은 불가능하고, 설사 승소한다고 하더라도 강제집행이 불가능하므로 이를 위해서 가장 필요한 절차가 점유이전금지가처분이므로, 건물명도 소송을 진행하는 경우  반드시 점유이전금지가처분의 신청이 필요합니다. 그러나 점유이전금지가처분신청은 그 절차가 단순해 보이나 다소 복잡하고 까다롭기 때문에 일반인이 혼자서 하기에는 쉽지 않습니다. 그러므로 점유이전금지가처분 신청 시부터 법률전문가의 도움을 받는다면 불필요한 절차를 줄임으로서 명도소송 기간을 단축할 수 있고, 그 비용 또한 절감하여 임대인의 피해를 최대한으로 줄일 수 있습니다.

 오늘은 ‘건물명도 청구소송을 위한 점유이전금지가처분신청’ 승소사례에 대하여 알아보았습니다. 이처럼 민사, 형사, 가사, 행정 등과 관련한 소송은 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다. 

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